I - Ao conceito de propriedade vinculada – baseada na intangibilidade dos poderes do respetivo titular – contrapõe-se o conceito de propriedade conformada pela sua função social.

II - O ius aedificandi é um poder que integra ou que acresce à esfera jurídica do proprietário, nos termos e nas condições definidos pelas normas jurídico-urbanísticas.

III - A operação de loteamento urbano é, atualmente, um instrumento de execução dos instrumentos de planeamento.

IV - Uma vez que as operações de loteamento se enquadram no âmbito mais vasto do ordenamento do território, as respetivas disposições revestem-se de natureza imperativa.

V - A operação de loteamento cria para os adquirentes dos lotes diversas garantias na concretização de uma edificabilidade que também adquirem quando adquirem o lote: a respetiva licença define as condições urbanísticas das edificações a implantar nos lotes.

VI - O loteamento é considerado como um instrumento de conformação da propriedade.

VII - O legislador configurou a vinculação de terceiros às condições urbanísticas da licença de loteamento como uma restrição legal de domínio. É nesse sentido que se deve interpretar o art. 77.º, n.º 3, do RJUE, na parte em que vincula os adquirentes dos lotes às especificações do alvará de loteamento.

VIII - Como consequência da violação de normas de natureza imperativa, não se verifica a aquisição válida e eficaz do direito de propriedade sobre parcela que envolva aquisição de áreas diferentes dos lotes, tal como estes se mostram definidos em alvará de loteamento, sem que dos autos conste a prova da licitude da alteração dos lotes perante as normas imperativas que regem o procedimento e a execução do loteamento.

IX - A aquisição parcial do terreno alheio – por via da acessão industrial imobiliária – não deve ser admitida quando se consubstancie numa violação de normas de interesse e ordem pública, designadamente de normas legais e regulamentares aplicáveis à urbanização e à edificação do solo como são aquelas respeitantes aos loteamentos urbanos.

X - Não se verifica qualquer exercício abusivo do direito por parte dos autores quando a desvantagem ou sacrifício resultante para os réus não é manifestamente desproporcional – impondo-lhes uma lesão intolerável – à vantagem ou benefício decorrente para os autores.

 

Processo n.º 10444/06.9TBCSC.L1.S1

 

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça,

 

I – Relatório

1. AA e BB moveram contra CC e DD a presente ação declarativa de condenação sob a forma comum, pedindo a condenação dos Réus na demolição da construção implantada em faixa de terreno do prédio dos Autores e a restituição da mesma, livre e desocupada, bem como no pagamento da quantia de € 15.000,00 a título indemnização pelos prejuízos causados pela ocupação, no pagamento de uma indemnização pela quebra do valor comercial do prédio dos Autores, no pagamento de numa indemnização decorrente da impossibilidade de construção e venda em tempo razoável da moradia aprovada para o prédio dos Autores e no pagamento de uma indemnização resultante do uso do prédio dos Autores, todas a liquidar em execução de sentença, e, ainda, no pagamento de uma compensação por danos não patrimoniais, a fixar equitativamente.
2. Para sustentarem a sua pretensão alegam, em síntese, que são proprietários de um lote de terreno contíguo a um prédio dos Réus, tendo adquirido o mesmo para nele construírem uma moradia destinada a venda, edificação que não podem efetuar em virtude de os Réus ocuparam uma faixa do lote de terreno, com largura que varia entre 0,50 centímetros e 0,09 centímetros, ocupação essa decorrente da construção de uma moradia.
3. Referiram ainda haver já despendido cerca de € 15.000,00 com o projeto de arquitetura, com os projetos da especialidade, com a emissão do alvará de construção e com o desaterro efetuado no lote e que o Autor sofreu um forte choque psicológico que o abalou e desmotivou.
4. Os Réus contestaram, excecionando a ineptidão da petição inicial por incompatibilidade substantiva dos pedidos, impugnando por desconhecimento os factos alegados pelos Autores relativamente aos atos alegadamente praticados por estes e factos pessoais dos mesmos. Alegam ainda, em síntese, que a moradia que construíram está implantada dentro do lote de terreno que adquiriram, segundo os limites que o mesmo apresentava, e que qualquer eventual ocupação do prédio dos Autores decorreu de um erro na demarcação dos lotes, não imputável aos Réus. Por conseguinte, entendem ter o direito a adquirir a faixa de terreno ocupada, por aplicação do disposto no art. 1343.º do CC, pagando o valor de € 100,00 por metro quadrado do terreno. Concluíram, pugnando pela absolvição da instância, por verificação da ineptidão da petição inicial, assim como pela absolvição do pedido, pela improcedência da ação, e ainda pela procedência do pedido reconvencional que formularam, com o reconhecimento do direito de propriedade dos Réus sobre todo o terreno correspondente ao lote de terreno por si adquirido e, subsidiariamente, com o reconhecimento do direito dos Réus de adquirir a parcela de terreno que esteja a ser ocupada, pelo preço de € 100,00 por metro quadrado.
5. Em réplica, os Autores requereram a alteração do pedido, passando a pedir a título subsidiário a condenação dos Réus no pagamento do valor de mercado da área ocupada no prédio dos Autores e numa indemnização por danos causados pela quebra do valor comercial do mesmo, ambos a liquidar em execução de sentença, e ainda numa indemnização por danos não patrimoniais, a fixar equitativamente, mais impugnando por desconhecimento os factos alegados pelos Réus em sede reconvencional, alegando ainda a má fé dos mesmos por reconhecerem a ocupação ilegal e pretenderem exercer o direito à aquisição da parcela ocupada por acessão, mas propondo-se pagar o valor desatualizado da mesma. Concluíram, pugnando pela alteração do pedido e pela consequente improcedência da exceção dilatória suscitada, assim como pela improcedência da reconvenção, com a absolvição dos pedidos reconvencionais, e pela condenação dos Réus como litigantes de má-fé, em multa e em indemnização, a fixar segundo o prudente arbítrio do tribunal, concluindo no demais como na petição inicial.
6. Em tréplica, os Réus invocaram, em síntese, que os pedidos subsidiários constantes da alteração do pedido não são acompanhados de quaisquer factos que os sustentem, configurando os mesmos manifesto abuso do direito e má fé dos Autores, mais impugnando os fundamentos invocados pelos Autores para defender a condenação dos Réus como litigantes de má fé, preconizando a improcedência dos pedidos subsidiários, com a sua absolvição dos mesmos, assim como a improcedência do pedido de litigância de má fé, concluindo, no mais, como na contestação.
7. Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador. Admitiu-se a alteração do pedido dos Autores, constante da réplica, afirmou-se a validade e regularidade da instância, aí tendo sido considerada sanada a exceção dilatória suscitada pelos Réus e, perante a admissão da alteração do pedido dos Autores, -permitiu-se também a reconvenção.
8. Procedeu-se à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova, sem reclamações.
9. Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença que: (i) julgou a ação improcedente e, em consequência, absolveu-se os Réus dos pedidos formulados pelos Autores; (ii) julgou a reconvenção procedente e, consequentemente, reconheceu e declarou os Réus reconvintes como titulares do direito de propriedade sobre o prédio descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n° ... da freguesia do ..., correspondente ao lote 11 melhor identificado nos factos provados, com a área efetiva de 246,9 m2 e onde se mostra construído o edifício identificado em 9; (iii) julgou improcedente o incidente da litigância de má fé suscitado pelos Autores.
10. Inconformados, os Autores interpuseram recurso de apelação.
11. Os Réus contra-alegaram, pugnando pela inadmissibilidade do recurso em matéria de facto e, no mais, pela improcedência do recurso.
12. Segundo o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa:

“Em face do exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente por

provada e, em consequência:

1. julga-se procedente o pedido de reivindicação, e consequentemente condena-se os Réus a restituírem aos Autores a faixa de terreno ocupada e em disputa nos autos, livre e devoluta, demolindo a construção na parte em que se encontra implantada na mesma faixa de terreno;
2. julgam-se improcedentes os pedidos reconvencionais formulados pelos Réus;
3. mantém-se, no mais, a decisão recorrida.

Custas a cargo dos Apelados - artigo 527°, ns. 1 e 2 do Código de Processo Civil”.

1. Inconformados, com base no art. 671.º, n.º 1, do CPC, os Réus interpuseram recurso de revista, apresentando as seguintes Conclusões:

“1- Conforme se encontra demonstrado nos presentes autos, os Réus adquiriram o seu lote, com 249 m2, em 1996, conforme escritura de compra e venda junta com o requerimento de 18.06.2007 e conforme ponto 4 dos factos provados constantes da sentença recorrida, alegando os Autores que o Lote 11 ocupa uma área do seu lote e que isso inviabilizou a construção da moradia de acordo com o projecto de arquitetura aprovado e em conformidade com o alvará de construção.

2-Do conteúdo do relatório pericial constante a fls. 363 a 405 dos presentes autos é possível retirar as seguintes conclusões: (i) Concluem os peritos que toda esta situação resulta de uma incorreta implantação dos lotes de terreno, incluindo os arruamentos, lancis e passeios, bem como da construção a Sul do Lote 12, provocando uma diminuição da largura do Lote 12 (pág. 13 do relatório); (ii) Concluem ainda os peritos que não podem afirmar unicamente, dada a incorrecta implantação dos lotes de terreno, incluindo os arruamentos, lancis e passeios que a ocupação de parte da área do Lote 12 pela construção do Lote 11 impossibilitou a construção da moradia, isto considerando que as discrepâncias entre a localização dos lotes 11 e 12 em alvará e na realidade não são significativas, não entendem os Peritos que a razão da impossibilidade de construção da moradia do Lote 12 seja a área ocupada pelo Lote 11, mas possivelmente a implantação dos lotes a sul do Lote 12 (pág. 15 do relatório); (iii) A área ocupada pela moradia do Lote 11 no Lote 12 não parece suficiente para a impossibilidade de construção da moradia aprovada pela CM para o Lote 12 (pág. 16 do relatório).

3- Acompanhando a fundamentação da sentença proferida em 1.ª Instância: Aplicando as considerações antecedentes ao caso concreto dos autos, decorre da matéria de facto provada que o prédio descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha nº ..., da freguesia do ..., foi objecto de loteamento, através da constituição de 15 lotes de terreno, que passaram a constituir unidades prediais independentes. Mais resulta que os actos materiais da operação de loteamento não respeitaram a autorização administrativa correspondente (o alvará de loteamento nº …, de 17/11/1993), tendo sido incorrectamente implantados os lotes de terreno em questão, bem como os arruamentos, lancis e passeios e o limite sul do mesmo loteamento (na parte coincidente com o limite sul do lote 12), e daí decorrendo a desconformidade entre as áreas dos lotes previstas no referido alvará e as áreas efectivas com que cada lote ficou, relativamente aos lotes 10 a 12. E igualmente daí decorrendo a desconformidade entre os alinhamentos previstos e os alinhamentos efectivos, relativamente aos lotes 11 e 12. Ou seja, não obstante o alvará de loteamento referir que o   lote 12 apresentava uma área de 361,20 m2, ficando tal área a constar da descrição predial respectiva, na realidade o lote 12 ficou com a área efectiva de 358,5 m2. E tudo em consequência da referida incorrecta implantação. Que é o mesmo que afirmar, em consequência da actuação do proprietário do prédio loteado. E, como decorre da matéria de facto provada, é em resultado dessa incorrecta implantação que o lote 11 fica com a área efectiva de 246,9 m2 e com os alinhamentos decorrentes dessa implantação, a partir dos quais os RR. efectuaram uma construção, segundo projecto já existente ao tempo em que adquiriram o lote 11, e dentro dos limites correspondentes, assim considerados. Do mesmo modo que é em resultado dessa incorrecta implantação que o lote 12 tem a área efectiva de 358,5 m2, já existente quando em 2000 os AA. outorgaram a escritura de compra e venda do mesmo.

4- E não decorrendo da escritura em questão que o preço acordado entre as partes para a compra e venda foi determinado à razão de determinada quantia por cada metro quadrado, antes decorrendo que se está perante um ajuste a globo, considerando-se então a venda feita por partida inteira ou a esmo, torna-se forçoso concluir que o objecto da compra e venda é o lote de terreno designado por lote 12, com a área efectiva de 358,5 m2 e com os alinhamentos decorrentes da implantação dos lotes pelo loteador, e não com a área declarada pelos vendedores de 361,20 m2 e com os alinhamentos decorrentes do alvará de loteamento. O que equivale a concluir que se os AA. pretendiam adquirir um lote de terreno com a área de 361,20 m2 mas adquiriram um lote de terreno com a área de 358,5 m2, esse vício da vontade de contratar dos AA. não se deve a qualquer conduta  dos RR., mas apenas e tão só à eventual actuação dos vendedores e às circunstâncias que rodearam a celebração do negócio jurídico em questão.

5- Assim, e porque da matéria de facto provada decorre que o prédio que os AA. adquiriram não é aquele que invocam como sendo correspondente ao identificado no alvará de loteamento, mas antes aquele efectivamente implantado pelo loteador, assim sendo delimitado materialmente o direito de propriedade dos AA. e a correspondente posse sobre o mesmo, não se pode afirmar que os RR. estão a ocupar qualquer porção do prédio em questão dos AA., já que a área referida em 13. (cerca de 2,1 m2 em forma de triângulo) onde está construída a moradia dos RR. corresponde a terreno situado dentro dos limites efectivos do prédio dos RR., tal como o mesmo foi delimitado pelo seu antigo proprietário (e loteador do prédio de onde "nasceram" os prédios dos AA. e dos RR.) e entregue aos RR. compradores.

6- Pelo que, ao contrário do entendimento seguido pelo acórdão recorrido, e tal como entendeu o Tribunal de 1.ª Instância, os Recorridos não fizeram prova do seu direito de propriedade, uma vez que da matéria de facto considerada provada, o prédio que os mesmos adquiriram não é o mesmo que invocam nos presentes autos, como sendo o identificado no alvará de loteamento, mas antes aquele que efectivamente foi implantado pelo loteador, não ocupando, por isso, o prédio dos Recorrentes qualquer parcela de terreno dos Recorridos.

7- Mesmo que assim não se entenda, sempre se diga que, ao contrário do que entendeu o acórdão recorrido, os Recorrentes têm o direito de adquirir a propriedade da faixa de terreno do terreno dos Recorridos, ainda que se possa considerar que existem violações às normas urbanísticas.

8- Da matéria de facto provada facilmente se concluiu que a construção da moradia geminada no lote dos Recorrentes foi feita maioritariamente no lote de terreno dos mesmos, ocupando apenas uma pequena parte o terreno dos Recorridos, cerca de 2,1 m2 (cfr. ponto 13 dos factos provados constantes do acórdão recorrido). Por outro lado, encontra-se dado como não provado que, no momento da construção da sua moradia os Recorrentes soubessem que o edifício estava parcialmente implantado no lote dos Recorridos (cfr. factos não provados constantes do acórdão

recorrido), estando, por isso, preenchidos os requisitos da acessão industrial imobiliária prevista no artigo 1343.º do CC.

9- Assim, tal como já decidiu o Tribunal da Relação de Lisboa13 e seguindo também a opinião da Juiz Conselheira Maria Clara Sottomayor, no seu voto de vencido constante do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.05.201414, estando, como estão, preenchidos os requisitos de que depende a acessão imobiliária, tal direito deve ser reconhecido aos Recorrentes, independentemente das regras decorrentes das normas do urbanismo.

13 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 26.01.2017, Processo n.º 2679/13.4TCLRS.L1-2, disponível em www.dgsi.pt

14 Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.05.2014, Processo n.º 11430/00.8TVPRT.PI.S 1, disponível em www.dgsi.pt

10- Mas ainda que assim não se entenda, no caso dos presentes autos, conforme já referido, estão   verificados os pressupostos da acessão imobiliária, sendo que no prisma urbanístico, a construção do nosso lote pertencente aos Recorrentes, não estando neste momento legal à luz do alvará, é legalizável. De acordo com o estabelecido no artigo 27º do Decreto Lei n.º 555/99 (RJUE), as licenças (alvarás) de loteamento podem ser alteradas a requerimento dos interessados.

11- Ainda que essas alterações dependam da não-oposição dos titulares dos outros lotes e de aprovação municipal, o que é certo é que a alteração em questão teria uma dimensão reduzida — de 2,1 m2 — e que, além de não interferir com a conformação de nenhum dos outros lotes, também não irá pôr em causa as áreas de construção atualmente permitidas em qualquer dos lotes segundo o alvará.

12- Em geral, o que se pretende salvaguardar com a imposição de respeito pelas normas de urbanismo nas decisões judiciais é a prevenção de construção clandestina e de realização de obras de urbanização em zonas que não estão destinadas a esse fim — por exemplo, construção em zonas rurais, reservas agrícolas, etc. —o que não acontece no caso dos presentes autos.

13- Mais se refira que não está em causa construção ilegal e proibida na sua génese, mas apenas um desvio ligeiro de áreas de lotes, sendo que a alteração respeita apenas à área, não afetando a configuração geral do loteamento, não tendo, grandes implicações urbanísticas.

14- Para além disso, a construção da moradia no lote dos Recorrentes foi feita com projeto devidamente aprovado, pelo que não está em causa uma construção manifestamente ilegal e de má fé.

15- Assim, demonstrando-se que se trata de uma operação urbanisticamente viável, não deverá ser exigido aos Recorrentes a demonstração deste grau de intervenção camarária, devendo, assim, reconhecer-se o direito dos Recorrentes à aquisição da faixa de terreno por via da acessão imobiliária, revogando-se, assim, a decisão recorrida e substituindo-a por outra que julgue a acção improcedente e procedente o pedido reconvencional deduzido pelos Recorrentes151617.

15 Acessão Industrial Imobiliária e Usucapião Versus Destaque, in O Urbanismo, o Ordenamento do Território e os Tribunas, Coimbra, Almedina, 2010, pág. 757 a 812

16- Mas mesmo que assim não se entenda, sempre se dirá o seguinte: através da presente acção   pretendem os Recorridos que os Recorrentes sejam condenados a restituir-lhe a faixa de terreno de 2m2 e a demolir a construção existe, a qual constitui a casa de morada de família dos Recorrentes, sendo que, de acordo com os factos apurados nos presentes autos, a construção implantada no lote de terreno dos Recorrentes e que ocupa parcialmente o lote de terreno dos Recorridos(em 2m2) não é impeditiva da construção da moradia pretendia pelos Recorridos.

17- Nos termos do artigo 334.º do CC: é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

18 - Conforme já entendeu o Tribunal da Relação de Coimbra 18:

Uma das modalidades que dogmaticamente se tem considerado configurar abuso do direito é o desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, que se pode definir como o exercício de um direito que devido a circunstâncias extraordinárias dá origem a resultados totalmente estranhos ao que é admissível pelo sistema, quer por contrariar a confiança ou aquilo que o outro podia razoavelmente esperar, quer por dar origem a uma desproporção manifesta e objectiva entre os benefícios recolhidos pelo titular ao exercer o direito e os sacrifícios impostos à outra parte resultantes desse exercício (aqui se incluem o exercício danoso inútil, a exigência injustificada de coisa que de imediato se tem de restituir e o puro desequilíbrio objectivo).

À luz deste instituto jurídico deve ficar impedido o exercício do direito do A. — de demolição da parede da casa de habitação dos RR. a poente, bem assim a reposição do muro/parede divisória préexistente e restituição da faixa de terreno do prédio do A. com a construção ocupada — por se constatar um desequilíbrio grave entre o beneficio que da procedência dessa pretensão poderia advir para o titular exercente (o A.) e o correspondente sacrifício que é imposto aos aqui RR. pelo exercício de tal direito.

 16          Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06.07.2006, citado in Acessão Industrial Imobiliária e Usucapião Versus Destaque, in O Urbanismo, o Ordenamento do Território e os Tribunas, Coimbra, Almedina, 2010, pág. 757 a 812

17           Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 16.03.2010, Processo n.º 301/04.9TBSPS.C1, disponível em www.dgsi.pt 18 Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de Processo n.0 102/11.8TBALD.C2, disponível em www.dgsi.pt

 19- Pelo que, ainda que se considere que os Recorridos são titulares da faixa de terreno em causa   nos presentes autos, sempre terá de se considerar que o exercício do direito dos Recorridos, que em última análise implicará a demolição da casa dos Recorrentes, é abusivo, na modalidade de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, devendo, por esta via, sempre improceder a presente acção.

20- Por último, caso não se considere que os Recorrentes têm direito a adquirir a faixa de terreno por via do instituto da acessão imobiliária, sempre a adquiriram por via da usucapião.

21- Conforme decorre da matéria de facto provada no âmbito dos presentes autos, os Recorrentes adquiriram o lote de terreno onde construíram a sua moradia em 19/2/1996 (cfr. ponto 4 dos factos provados constantes do acórdão recorrido), sendo que no referido lote concluíram em 1999 a construção de um edifício onde passaram a habitar com carácter de permanência, geminado com o edifício a construir no lote dos Recorridos (cfr. ponto 9 dos factos provados constantes do acórdão recorrido). Da matéria de facto julgada provada resulta, portante, que, pelo menos desde 1999, momento em que foi concluída a construção da moradia dos Recorrentes, que os mesmos têm a posse da faixa de terreno incluída no lote dos Recorridos, comportando, pelo menos desde essa data, como verdadeiros proprietários da mesma. Mais se refira que a posse dos Recorrentes é uma posse de boa fé uma vez que ignoravam, ao adquiri-la, que lesavam o direito de propriedade dos Recorridos, tal como decorre do facto de ter sido julgado não provado que desde que começaram a construir o edifício os Recorrentes sempre souberam que o mesmo estava parcialmente implantado no lote dos Recorridos (cfr. factos não provados constantes do acórdão recorrido), sendo a posse dos Recorrentes uma posse pacifica dado que foi adquirida sem violência, e pública uma vez que sempre foi exercida publicamente de modo a poder ser conhecida pelos interessados.

22- Assim, temos que, os Recorrentes adquiriram, por usucapião, a propriedade da faixa de terreno incluída no terreno dos Recorridos, no termo de 15 anos, nos termos do disposto no artigo 1296.2 do CC, ou seja, em 2014, prevalecendo a aquisição da propriedade por via da usucapião sobre as regras urbanísticas19

19 Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07.12.2018, Processo n.º 7601/16.3T8STB.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt

23- Por tudo o supra exposto deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser revogado o acórdão recorrido, substituindo-o por outro que julgue a presente acção improcedente e a reconvenção totalmente procedente.

Termos em que deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e em consequência, ser revogado o acórdão recorrido, substituindo-o por outro que julgue a presente acção improcedente e a reconvenção totalmente procedente, assim se fazendo a costumada Justiça!!!”

 

1. Os Autores, por seu turno, apresentaram as seguintes contra-alegações:

“VENERANDOS JUÍZES DESEMBARGADORES

AA e BB, Autores nos autos supra identificados, e ora Recorridos,

notificados da interposição pelos Réus/Recorrentes CC e DD de recurso de REVISTA do acórdão proferido nos presentes autos, vêm, nos termos do n.º 5 do art.º 638.º do NCPC, responder à alegação dos Recorrentes, apresentando as suas CONTRA-ALEGAÇÕES o que fazem nos termos e com os seguintes fundamentos:

EXMOS. CONSELHEIROS DO

SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I - DO ACÓRDÃO RECORRIDO

O presente recurso interposto pelos Recorrentes não merece provimento, dado que o douto acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Lisboa é exemplar, na medida em que aplicou bem o Direito aos factos, substituindo-se ao Tribunal de l.a Instância, revogando a sentença do Juiz Singular e concedendo provimento à pretensão dos Autores/Apelantes, assim fazendo a costumada Justiça.

II - DO PRESENTE RECURSO DE REVISTA

Insatisfeitos com o douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, vêm os ora Recorrentes/Réus recorrer para o mais Alto Tribunal alicerçando a sua pretensão em quatro fundamentos seguintes:

a)-Da falta de prova do direito de propriedade dos Recorridos/Autores;

b)-Da admissibilidade de acessão imobiliária industrial;

c)-Do abuso de Direito;

d)-Da aquisição da faixa de terreno por via do instituto da usucapião.

Sucede que na sua extensa alegação, os Recorridos limitam-se a reproduzir a matéria de facto discutida em sede de l.a Instância; a mencionar jurisprudência totalmente inconciliável com o caso concreto, pois, todos os doutos acórdãos identificados versam sobre casos distintos do destes autos; e, finalmente, a "repristinar" (rogar) exaustivamente a decisão do Tribunal Singular de 1 .a Instância, que, por via de recurso de Apelação sofreu revogação total, acolhendo o VTRL a posição dos Autores e aqui Recorridos, no sentido de que:

"a. julga-se procedente o pedido de reivindicação, e consequentemente condena-se os Réus a restituírem aos Autores a faixa de terreno ocupada e em disputa nos autos, livre e devoluta, demolindo a construção na parte em que se encontra implantada na mesma faixa de terreno" e "b. julgam-se improcedentes os pedidos reconvencionais formulados pelos Réus".

Mas como é este o tempo (momento) para os Recorridos se pronunciarem mais uma vez sobre a razão que lhes assiste na sua pretensão, já confirmada no douto acórdão proferido pelo coletivo de Juízes que constituem a secção competente do Tribunal da Relação de Lisboa, repetem-se os argumentos, mas agora apenas jurídicos, como manda a lei processual, e desta vez abrangendo matéria nova alegada pelos Recorrentes que, como se sabe, não pode ser apreciada pelo STJ como também manda a mesma lei processual, qual seja o agora invocado direito de aquisição por via do instituto da usucapião.

De resto, existe um elemento inegável nos presentes autos, confirmado nas duas instâncias, que constitui mesmo a causa principal e única, da confessada e reiterada posição dos Recorrentes/Réus, de que, sem margem de dúvida ou para além de dúvida razoável, "ocuparam e constuíram numa faixa de terreno pertencente aos Recorridos/Autores".

E este é o elemento incontornavelmente decisivo para que, ao contrário do que pretendem os Recorrentes, seja reposta a legalidade e feita a justiça, como, de resto, se pronunciou nesse sentido o Tribunal da Relação de Lisboa no douto acórdão recorrido.

Mas vejamos por que não assiste razão aos Recorrentes, desconstruindo todos e cada um dos seus argumentos/fundamentos.

III - DO DIREITO DE PROPRIEDADE DOS RECORRIDOS SOBRE A FAIXA DE TERRENO OCUPADA PELOS RECORRENTES

Dúvidas não existem de que os Recorridos/Autores adquiriram um lote de terreno para construção com a área de 361 20 m2, designado por lote 12, sito no ..., limites de ..., freguesia do ..., descrito na 2.a Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n.0 ... da respetiva freguesia, tudo conforme escritura lavrada e outorgada no Cartório Notarial de Oeiras em 17 de Maio de 2000.

Sendo que os Recorridos inscreveram a seu favor pela apresentação n.º 28 de 6 de outubro de 2000, por compra, o prédio acima identificado, descrito como lote de terreno para construção com a área de 361,20 m2, designado por lote 12 e confrontando de norte com lote 11 (dos Recorrentes)  desanexado do prédio descrito na 2.a Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n.0 ... da freguesia do ....

Ficou ainda provado nas instâncias que, ambos os lotes 12 e 111 resultaram de um processo de urbanização que deu lugar ao alvará de loteamento no. 959, de 17 de Novembro de 1993, constituído por 15 lotes para construção, identificados de 1 a 15, sendo as áreas de construção previstas para o lote 12 e lote 11, respetivamente, de 180,60 m2 e 124,50 m2, com áreas de implantação correspondentes de 90,30 m2 e 62,25 m2.

Também ficou provado nas instâncias que o lote 12 (Recorridos) e o lote 1 1 (Recorrentes), teriam, respetivamente, e segundo o alvará de loteamento, as áreas de terreno de 361 20 m2 e 249 m2.

Porém, o que se concluiu nas instâncias foi que o Lote 12 apresenta um área de 358.50 m2, em desconformidade com a área prevista no alvará de loteamento de 361 20 m2 em consequência de incorreta implantação dos lotes de terreno previstos no mesmo alvará, e no que interessa nestes autos, da incorreta implantação do Lote 1 1 (Recorrentes), provocando uma diminuição da largura do Lote 12 (Recorridos) em medida variável entre 0,475 e 0,864 m2.

E ainda concluíram as instâncias que, considerando a área e alinhamentos do Lote 12 (Recorridos) tal como decorrem do alvará de loteamento, o Lote 11 (Recorrentes) ocupa aproximadamente 2.1 m2 do mesmo Lote 12 correspondendo a área ocupada sensivelmente a um triângulo.

Esta é a situação de facto, a que existe, implantada no Lote 12, o terreno dos Recorridos ocupado pelos Recorrentes.

Depois segue-se a inusitada conclusão (decisão) retirada na l.a instância de que "ao outorgar a escritura de compra e venda do seu Lote 12 (Recorridos) os Autores não se certificaram previamente que a área efetiva do lote que estavam a adquirir correspondia a 361 ,20 m2".

E na sequência desta ideia de falta de certificação atribuída aos AA, quando da compra do Lote 12, perante o alvará de loteamento que lhes foi facultado, com área de delimitação, área de construção e área implantação devidamente identificadas, extrai o Sr. Juiz Singular um arquétipo implausível sempre com o devido respeito - e até de todo incompreensível, além de juridicamente inadmissível.

Com efeito, sem que nada resulte dos autos ou de entendimento de experiência feito, deduz a l. a instância que, de um pretenso comportamento omissivo dos AA resulta uma inovadora interpretação do regime da compra e venda previsto nos artigos 874.º e seguintes do Código Civil, atribuindo (obrigando) aos AA a presunção de uma vontade que não é a sua, sem expressão ou correspondência com a realidade factual e jurídica, e, desde logo, e a contrario, pela circunstância óbvia e evidente, de que os "AA logo após a outorga da escritura desencadearam junto da Câmara Municipal de ... os procedimentos necessários a tal finalidade (de construir uma moradia no lote 12), tendo apresentado um projeto de arquitetura e tendo obtido em 19 de Setembro de 2005 0 respetivo alvará de obras de construção, com o n.º 1071, correspondente a um fogo habitacional com a área de construção de 250,99m2, área de implantação de 81,79m2, dois pisos acima da cota de soleira e um piso abaixo da cota de soleira, e cércea de 5,80 metros".(cfr. facto provado em 17. da sentença).

E, ainda assim, apesar de tudo isso, conclui a l.a instância, de modo impositivo, e contrariamente à vontade dos AA, que "não decorrendo da escritura de compra e venda dos AA que o preço acordado entre as partes foi determinado à razão de determinada quantia por cada metro quadrado, antes decorrendo que se está perante um ajuste a globo, considerando-se então a venda feita por partida ou a esmo, torna-se forçoso concluir que o objeto da compra e venda é o lote de terreno designado por lote 12, com a área efectiva de 358,5 m2 e com os alinhamentos decorrentes da implantação dos lotes pelo loteador, e não com a área declarada pelos vendedores de 361,20 m2 e com os alinhamentos decorrentes do alvará de loteamento".

Cabe aqui dizer que, esta rara conceção de um regime jurídico substantivo, consagrado no Código Civil Português enquanto instituto da maior relevância económica e social, e como tal, objeto de profundas e abundantes reflexões e estudos doutrinários e jurisprudenciais, se presumia firmada a sua caracterização conceptual, insuscetível de arranjos feitos à medida de cada caso concreto, e desde logo, ao arrepio da inequívoca vontade manifestada pelas partes, e menos ainda, com a finalidade de obviar a uma solução de circunstância, totalmente ilegal, violando normas imperativas determinadas por fins de interesse público, inalteráveis sem intervenção das autoridades urbanísticas, como decorre tal ilegalidade e violação da sentença proferida na l.a instância.

Ora, é com base nesta ilegalidade, por violação de normas imperativas, de alteração do ordenamento do território por sentença judicial, que está fundada a equívoca pretensão dos Recorrentes, formulada numa perspetiva de tentar assegurar um inexistente direito, em ofensa grosseira e prejuízo direto de direitos de terceiros, privados e públicos, que os Recorrentes vêm alegar no seu item de recurso como III-Da falta de prova do direito de propriedade dos Recorridos, o que até se revela estranho, além de abusivo, quando reconhecem que ocuparam com a sua construção o terreno do Recorridos.

 Em conclusão, o que os Recorrentes pretendem é retirar vantagens de uma decisão já revogada pelo VTRL, persistindo numa evidente contradição, e, paradoxalmente, relevam um comportamento que exigem dos Recorridos, mas que os próprios Recorrentes não respeitaram ou diligenciaram ou certificaram, exigindo a sanação da sua ilegalidade, com a manutenção da sua própria...ilegalidade, em violação de interesses de ordem pública, consagrados constitucionalmente e relativos a operações de loteamento.

IV - DA ADMISSIBILIDADE DA ACESSÃO IMOBILIÁRIA INDUSTRIAL

O douto acórdão recorrido do Tribunal da Relação de Lisboa é de clareza cristalina quanto à recusa da pretensão dos Recorrentes/Réus relativamente ao regime da acessão imobiliária industrial previsto nos artigos 1339.º e seguintes do Código Civil, rejeitando a verificação dos pressupostos previstos no artigo 1343.º n.º 1 do CC, bem como da existência de boa fé dos recorrentes, desde logo, por força da situação dos prédios em causa, que resultam de operação de loteamento, o que colide com as normas imperativas que resultam do loteamento, tal como mandam as disposição citadas no douto acórdão, relativas ao Regime Jurídico de Urbanização e Edificação em vigor.

Essa legislação avulsa sobre o Ordenamento do Território e do Ambiente é vinculativa para os Tribunais, que não podem alterar essa matéria por sentença, o que resultaria no caos territorial e na abolição do direito de propriedade, tal como se conhece numa sociedade democrática e civilizada: seria um retrocesso civilizacional.

Em qualquer caso, e apesar de tudo dito, e bem dito no acórdão do TRL, os Recorridos não podem deixar de mencionar a circunstância temerária proposta pelos Recorrentes de adquirir por via da acessão a parcela de terreno que ocupam, pagando cem euros por metro quadrado, valor que reportam à operação aritmética a que procederam de divisão do preço pela área do lote dos recorridos.

Evidentemente que tal aquisição por ocupação, a ocorrer, implicaria para o desapossado dono, no caso, os recorridos, como se tudo se iniciasse de novo, com nova licença de construção, novo projeto de arquitetura, novos contratos de prestação de serviços e de empreitada, redução inevitável da tipologia aprovada, casas mais pequenas, moradia mais pequena, menor valor comercial da moradia, enfim, tudo a jogar contra CEM EUROSM2.

 É de uma ousadia inacreditável.

Mas não vão os Recorrentes/Ocupantes ficar por aqui, como se dirá mais á frente.

V - DO ABUSO DE DIREITO

Mais uma vez o douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa é de uma cristalina evidência quando conclui, e bem, que "...desde logo, não está demonstrado que a restituição da faixa em causa implique a demolição de toda a edificação construída no lote dos Réus", pelo que não pode concluir-se que os Autores/Recorridos atuam em abuso de direito.

E mais adiante diz o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa que "a procedência da pretensão da reivindicação poderá efetivamente comprometer uma pequena parte da área edificada do prédio dos Réus; pelo contrário a improcedência da pretensão reivindicatória por ter como consequência o comprometimento total da possibilidade de edificar no prédio dos Autores, pois embora seja certo que,.., sem a faixa ocupada a construção é neste momento inviável".

Não é possível acrescentar o que quer que seja mais, dada a clareza e simplicidade da perceção objetiva da situação em concreto, enquadrada nas disposições legais imperativas que a sustentam.

A clareza está na narrativa e a simplicidade reduz-se à pretensão do dono de um terreno para construção reivindicar a restituição de uma faixa desse terreno ocupada ilegalmente...pelos Recorrentes.

VI - DA AQUISIÇÃO DA FAIXA DE TERRENO POR VIA DO INSTITUTO DA USUCAPIÃO

E por fim, nos derradeiros números do seu articulado de recurso, vieram ainda os Recorrentes alegar a aquisição da faixa de terreno por usucapião, matéria nunca anteriormente alegada em sede das instâncias, e como não se desconhece que os Recorridos têm perfeito e total conhecimento de que matéria nova não pode ser apreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça, fica a dúvida de qual teria sido o fim em vista, neste momento processual de recurso de revista.

Pois, como se sabe, "não é lícito às partes invocarem nos recursos questões novas que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos visam modificar decisões e não criar decisões sobre matéria nova". (dos manuais de processo civil).

Em todo o caso, apesar de tal fundamento não poder ser apreciado pelo Supremo Tribunal, a realidade é que está inquinado de erros, de facto e de direito, faltando mesmo à verdade, ou resultando de um raciocínio algo estranho, com omissão de outros institutos necessariamente conexos com a usucapião, como o decurso do tempo (prescrição), ou o princípio da boa fé.

Dizem os Recorrentes que concluíram em 1999 a construção de um edifício (art.21), e que, por via disso, têm a posse da faixa de terreno incluída no lote dos Recorrentes (confissão plena), o que lhes confere o direito de adquirirem por usucapião a propriedade dessa faixa de terreno incluída no terreno dos Recorridos (art.22).

Feitas as contas ao tempo necessário para a aquisição por usucapião, conforme dispõe o art. 1296.º do CC, chegam os Recorrentes à extraordinária conclusão de que o Tempo parou em 1999 e que a Terra só recomeçou de novo a mover-se depois de 2014 (sempre com o devido respeito pelo Tribunal), e vai daí, estão decorridos os necessários 15 anos para tal genuína aquisição, mesmo esquecendo a boa fé n dos adquirentes, coisa menor perante a complexidade algébrica da problemática, e nunca resolvida equação temporalmente estática para o mundo exterior ao tempo dinâmico da usucapião.

Ora, o que resulta à saciedade, à evidência constante dos autos, é que a presente ação deu entrada em juízo, no Tribunal Judicial de ... em 29 de Novembro de 2006, e também consta dos autos factos não contraditados que situam os contactos dos Recorridos com os Recorrentes ainda anteriores à própria propositura da ação (cfr.1 8.0 da p.i.).

Como se sabe, a notificação da parte relativamente ao exercício de um direito suspende ou extingue o eventual direito da parte contra a qual se promove, por qualquer meio, o conhecimento de pretensão contrária à situação vigente ao tempo.

Independentemente da propositura da ação de reivindicação intentada pelos Recorridos/Autores contra aos Recorrentes/Réus, para que desocupassem a faixa de terreno situada no terreno do vizinho (Recorridos) e a entregassem livre e devoluta da ilegal construção que na mesma efetuaram, os Recorrentes vieram dizer ao longo da sua exposição factual que, por força do acerto dançarino com o lote 10 que lhes confronta pelo Norte - que é um muro de uma moradia isolada - implantaram a construção da sua moradia no terreno que encontraram, sem se incomodarem com a natural evidência de que, por tal acerto de dança, o lote 12 dos Recorridos - que é o lote residual do loteamento - ficaria com uma área inferior à constante do alvará de loteamento, que também é o mesmo do lote 11 dos Recorrentes, e estes, forçosamente ocupando o óbvio, que é uma faixa de terreno do lote 12 (Recorridos) que não lhes pertencia, e assim mesmo, concluem os Recorrentes que atuaram de boa fé, o que não pode ser admitido como declaração séria.

Em suma, por todo o exposto, deve o presente recurso ser julgado totalmente improcedente, e, em consequência, deve ser mantida in totum a decisão (acórdão) recorrida.

Termos em que, deve o presente recurso de revista ser julgado totalmente improcedente, e, em consequência, deve ser mantido integralmente a decisão do acórdão recorrido

Assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!!”

II – Questões a decidir

Atendendo às conclusões da alegação de recurso, que, segundo os arts. 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, do CPC, delimitam o seu objeto, e não podendo o Supremo Tribunal de Justiça conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excecionais de conhecimento oficioso, está em causa a questão de se saber se deve – ou não -reconhecer-se aos Réus o direito de propriedade sobre a faixa de terreno em causa nos autos.

 

III - Fundamentação

1. De Facto

O Tribunal de 1.ª Instância considerou provados os seguintes factos:

“1.  Em 17/5/2000 foi outorgada escritura no Cartório Notarial de Oeiras em que interveio EE, na intitulada qualidade de primeiro outorgante e como procurador em representação de FF e GG, e o A. AA, na intitulada qualidade de segundo outorgante, ali tendo todos declarado que os representados do primeiro, pelos preços de 7.250.000$00 e de 4.800.000$00, já recebidos, vendiam ao segundo o lote de terreno para construção com a área de 361,20 m2, designado por lote 12, sito no ..., limites de ..., freguesia do ..., descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n° ... da respectiva freguesia, bem como o usufruto do mesmo, e que o segundo aceitava a venda.

2.     Pela apresentação n.º 28, de 6/10/2000, mostra-se inscrita a favor dos AA. a aquisição, por compra, do prédio rústico acima identificado, descrito como lote de terreno para construção com a área de 361,20 m2, designado por lote 12, e confrontando de norte com lote 11, de sul com HH, de nascente com rua e de poente com lote 13, desanexado do prédio descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n° ... da freguesia do ....

3.     Pela apresentação n° 30, de 21/2/1994, mostra-se inscrita sobre o prédio descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n° ..., da freguesia do ..., a emissão de alvará de loteamento com o n.º 959, de 17/11/1993, formado por 15 lotes de terreno numerados de 1 a 15, estando desanexados os lotes n° 1, 13, 14 e 15 e a parcela com a área de 490,20 m2, a favor do município.

4.     Pela apresentação n.º 32, de 19/2/1996, mostra-se inscrita a favor dos RR. a aquisição, por compra, do prédio rústico correspondente a lote de terreno para construção com a área de 249 m2, designado por lote 11, e confrontando de norte com lote 10, de sul com lote 12, de nascente com rua e de poente com lote 12 e rua, desanexado do prédio descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n.º ... da freguesia do ... e descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha n.º ... da freguesia do ....

5.     Segundo o alvará de loteamento identificado em 3.º, o lote 10 teria a área de 300 m2, o lote 11 teria a área de 249 m2 e o lote 12 teria a área de 361,20 m2.

6.  Segundo o alvará de loteamento identificado em 3., as áreas de construção previstas para os lotes 10, 11 e 12 seriam, respectivamente, de 150 m2, 124,50 m2 e 180,60 m2, correspondendo a áreas de implantação de cerca de 75 m2, 62,25 m2 e 90,3 m2, respectivamente.

7.   Tal como se mostram implantados, os lotes 10, 11 e 12 apresentam as áreas efectivas de 316,9 m2, 246,9 m2 e 358,5 m2, respectivamente.

8.  Tais desconformidades entre as áreas previstas no alvará de loteamento e as áreas efectivas decorrem da incorrecta implantação dos lotes de terreno, incluindo os arruamentos, lancis e passeios, bem como da construção existente a sul do lote 12, provocando uma diminuição da largura deste lote em medida variável entre 0,475 milímetros e 0.864 milímetros.

9.  No prédio identificado como lote 11 os RR. concluíram em 1999 a construção de um edifício onde passaram a habitar com carácter de permanência, geminado com o edifício a construir no lote 12.

10. Tal construção foi efetuada de acordo com o projecto fornecido pelos vendedores do lote 11 quando o venderam aos RR.

11. No momento da construção do edifício mencionado em 9. já estava construído o edifício existente no lote 10.

12. Foi a partir dos limites do lote 10 que foram definidos os limites do lote 11, para a implantação do edifício mencionado em 9.

13. Considerando a área e alinhamentos do lote 12 tal como decorrem do alvará de loteamento, o edifício mencionado em 9. ocupa aproximadamente 2,1 m2 do mesmo lote 12, correspondendo a área ocupada sensivelmente a um triângulo.

14.Considerando a área e alinhamentos efectivos do lote 11, decorrentes das desconformidades da sua implantação nos termos mencionados em 8., a implantação do edifício referido em 9. foi feita dentro dos limites do mesmo.

15. Ao outorgar a escritura identificada em 1. a finalidade do A. era construir uma moradia no lote 12.

16. Ao outorgar a escritura identificada em 1. o A. não se certificou previamente que a área efectiva do lote 12 correspondia a 361,20 m2.

17.  Após a outorga da escritura identificada em 1. o A. desencadeou junto da Câmara Municipal de ... os procedimentos necessários a tal finalidade, tendo apresentado um projecto de arquitectura e tendo obtido em 19/9/2005 o respectivo alvará de obras de construção, com o n° …, correspondente a um fogo habitacional com área total de construção de 250,99 m2, área de implantação de 81,79 m2, dois pisos acima da cota de soleira e um piso abaixo da cota de soleira, e cércea de 5,80 metros.

18. Para a realização do projecto de arquitectura do fogo habitacional identificado em 17., incluindo a sua implantação, foi considerada a área e alinhamentos do lote 12 tal como decorrem do alvará de loteamento.

19. Em consequência da desconformidade entre a área prevista no alvará de loteamento e a área efectiva do lote 12, bem como da diminuição da largura do mesmo nos termos referidos em 8., não se revela possível a construção do fogo habitacional referido em 17.

20. Em consequência da ocupação referida em 13. o valor comercial do lote 12 mostra-se diminuído”.

 

Na sentença, considerou-se que não resultou provado que:

“- O edifício referido em 9. foi construído pelos RR. com a implantação a nascente um metro acima da prevista a partir da confrontação com a rua;

- A finalidade do A. ao pretender construir uma moradia no lote 12 era vender a mesma e obter para si os lucros correspondentes;

- A diminuição da largura do lote 12 em medida variável entre 0,475 milímetros e 0.864 milímetros decorre exclusivamente da construção mencionada em 9.;

- O A. só tomou conhecimento da ocupação referida em 13. após a obtenção do alvará de obras de construção mencionado em 17., quando já tinha sido efectuado o desaterro do lote 12 e estava a ser executada a marcação do local da implantação da construção aprovada;

- Em consequência da ocupação referida em 13. o A. está impedido de construir no lote 12;

- O A. despendeu cerca de € 15.000,00 com o projecto de arquitectura, com os projectos de especialidade, com o desaterro efectuado no lote 12 e com a emissão do alvará de obras de construção;

- A alteração do projecto de arquitectura e consequente alvará de obras de construção que eventualmente possa vir a ser proposto e aprovado pela Câmara Municipal de ... resultará para o A. em custos acrescidos, incluindo novo desaterro;

- Em consequência da ocupação referida em 13. o A. sofreu forte choque psicológico que o abalou e desmotivou, com consequências na sua actividade profissional, perante a frustração de todas as suas expectativas;

- O valor do metro quadrado do terreno correspondente ao lote 12 é de aproximadamente € 100,00;

- Desde que começaram a construir o edifício referido em 9. os Réus sempre souberam que o mesmo estava parcialmente implantado nos termos referidos em 13.;

- A Câmara Municipal de ... recusou a emissão da licença de utilização do edifício referido em 9. por ter sido construído pelos RR. com uma área de implantação superior à que foi aprovada camarariamente”.

 

O Tribunal da Relação de Lisboa manteve inalterada a factualidade provada.

 

1. De Direito

1. Conforme o art. 1305.º do CC "o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com a observância das restrições por ela impostas". O direito de propriedade atribui, pois, ao seu titular todos os poderes ou faculdades que à coisa se podem referir. O direito de propriedade apresenta-se como o direito real máximo, a plena in re potestas.
2. A doutrina jus-civilista procurou sempre preservar intacta a estrutura e o conteúdo típico do direito de propriedade privada, vendo nas restrições e limitações legal e regulamentarmente estabelecidas algo de exterior ao próprio direito, que condiciona mais o seu exercício do que o seu conteúdo. Assim, destituídas de relevância conformadora do conteúdo do direito de propriedade, as restrições e limitações de direito público não se repercutiriam tanto no conteúdo de um direito caracterizado pela elasticidade como no respetivo exercício. Por isso, as normas legais e regulamentares de direito público não determinariam positivamente o conteúdo do direito de propriedade, que se define apenas e exclusivamente nos termos do art. 1305.º do CC e, assim, aquelas restrições e limitações continuariam a ser consideradas como “vinculações” de direito público ao direito de propriedade privada. Todavia, historicamente, a remissão legal feita pelo direito privado para normas legais e regulamentares de direito público não foi sempre entendida da mesma forma. A questão não reside em saber se o direito de propriedade é ou não limitado por leis e regulamentos urbanísticos ou edificatórios, mas antes em apurar de que modo é que essas normas se projetam na estrutura e conteúdo daquele, e em que medida são oponíveis nas relações entre particulares[1].
3. O Código Civil de 1966 exprime ainda a tradição liberal da codificação oitocentista, limitando-se a fixar uma ideia – imprecisa – do conteúdo – que, de acordo com essa tradição, correspondia como que a um vazio colmatado pela vontade do seu titular - do direito de propriedade - mediante a previsão de um leque abstrato de poderes, remetendo para as leis e regulamentos a fixação dos seus limites. Desde muito cedo, porém, se reconheceu a necessidade de respeitar o escopo económico-social do direito de propriedade de modo a obter, por um lado, uma maior utilidade privada no seu exercício – função pessoal da propriedade – e, por outro, a satisfação de necessidades de toda a coletividade – função social da propriedade. O próprio direito civil, também sensível à necessidade de estabelecimento de restrições ou limitações ao direito de propriedade, lança mão de figuras como a do abuso de direito ou da cláusula geral da boa-fé. Foi, no entanto, no seio do direito público que surgiu e se desenvolveu a ideia do direito de propriedade privada como um direito subjetivo funcional, que incorpora os interesses da coletividade na sua própria estrutura. Pode afirmar-se que, atualmente, o reconhecimento da função social da propriedade privada integra o património constitucional comum do Estado Social de Direito. Assim, a função social é suscetível de modificar a própria estrutura do direito, podendo significar a introdução de uma nova ideia de propriedade, de uma propriedade conformada. Ao conceito de propriedade vinculada – baseada na intangibilidade dos poderes do respetivo titular - contrapõe-se, assim, o conceito de propriedade conformada pela sua função social[2].
4. Apesar de não haver consagrado expressamente a função social da propriedade privada, a CRP de 1976 parece ter aderido aos valores que ela exprime. No art. 65.º, n.º 4, a CRP prevê um dever de ordenar e planear todo o território, impondo, relativamente aos solos urbanos, um dever específico de definir as respetivas regras de ocupação, uso e transformação. De um lado, concretiza, no que respeita à propriedade imobiliária urbana, a cláusula geral de função social estabelecida art. 62.º, n.º 1. Compete ao Estado, às regiões autónomas e às autarquias locais, nos respetivos âmbitos de atuação, proceder à identificação dos solos com vocação urbana e à conformação do conteúdo do respetivo direito de propriedade privada, de acordo com a sua função social, no quadro das leis respeitantes ao ordenamento do território e ao urbanismo. De outro lado, o art. 65.º, n.º 4, estabelece uma verdadeira reserva de planeamento. A redação do art. 65.º, n.º 4, na revisão constitucional de 1997 visou, inter alia, legitimar constitucionalmente o poder de planeamento urbanístico[3].
5. O ius aedificandi – que compreende tanto a faculdade de construir como a de praticar os atos jurídicos e as operações materiais que se afigurem necessárias para a construção - é, assim, um poder que integra ou que acresce à esfera jurídica do proprietário, nos termos e nas condições definidos pelas normas jurídico-urbanísticas.
6. A funcionalização do direito de propriedade privada dos solos urbanos que resulta da CRP depende, necessariamente, da operatividade dos instrumentos de planeamento territorial e urbanístico[4].
7. À divisão da propriedade para fins urbanísticos estão subjacentes o loteamento urbano e os procedimentos administrativos de controlo prévio da correspondente operação urbanística atualmente previstos no RJUE. Lotear, em sentido lato, traduz-se em constituir lotes de terreno para construção através da divisão e repartição do solo pelos sujeitos interessados na sua edificação e utilização para fins urbanísticos. É criar e reproduzir solo urbano edificável; é, também, criar e reproduzir propriedade. O loteamento é um instrumento jurídico que ao longo da sua evolução tem desempenhado múltiplas funções urbanísticas, económicas e sociais[5]. Mas o loteamento é, antes de mais, um instrumento de promoção imobiliária, que permite ao proprietário criar valor e reproduzir riqueza fundiária através da venda ou arrendamento de lotes de terreno para construção[6].
8. A operação de loteamento urbano é, atualmente, um instrumento de execução dos instrumentos de planeamento[7].
9. Verifica-se a violação do direito real quando um terceiro impede ou diminui de alguma forma o aproveitamento da coisa contra a vontade do titular. Segundo o 1311.º, n.º 1, do CC, o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
10. A pretensão reivindicatória, como qualquer ação real de condenação, é integrada por dois pedidos entre si articulados: (i) do reconhecimento do direito de propriedade do autor da ação sobre a coisa reivindicada; e (ii) da entrega da coisa que está indevidamente em poder de terceiro.
11. O autor demonstra em termos abstratos o seu direito e, depois, retira dele uma pretensão contra o réu, por se haver colocado em posição de desconformidade com o domínio exclusivo que lhe é atribuído por esse direito[8].
12. A procedência de uma ação de reivindicação pressupõe, assim, a verificação de dois requisitos subjetivos - que o autor prove ser proprietário da coisa que reivindica e que o réu a possua - e de um requisito objetivo - a identificação da coisa que se reclama (objeto do direito de propriedade do autor) com a que se encontra indevidamente em poder do réu.
13. Pressupõe-se uma situação material incompatível com o direito, que se analisa na circunstância de a coisa se encontrar, não na posse do seu proprietário ou de quem a detenha com a sua permissão, mas na de terceiro. É, por isso, instaurada pelo proprietário não possuidor contra o detentor ou possuidor não proprietário.
14. Ao autor compete provar o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada, nos termos do art. 342.º, n.º 1, do CC. Na decisão do Tribunal de 1.ª Instância, entendeu-se que "da matéria de facto provada decorre que o prédio que os AA. adquiriram não é aquele que invocam como sendo correspondente ao identificado no alvará de loteamento, mas antes aquele efectivamente implantado pelo loteador, assim sendo delimitado materialmente o direito de propriedade dos AA. e a correspondente posse sobre o mesmo, não se pode afirmar que os RR. estão a ocupar qualquer porção do prédio em questão dos AA., já que a área referida em 13. (cerca de 2,1 m2 em forma de triângulo) onde está construída a moradia dos RR. corresponde a terreno situado dentro dos limites efectivos do prédio dos RR., tal como o mesmo foi delimitado pelo seu antigo proprietário (e loteador do prédio de onde "nasceram" os prédios dos AA. e dos RR.) e entregue aos RR. compradores".
15. Importa, porém, levar em devida linha de em conta que na base da autonomização de ambos os prédios - agora pertencentes aos Autores e aos Réus - está uma operação de loteamento, titulada pelo alvará n.º 959, de 17.11.1993, realizada ao abrigo do DL nº448/91, então em vigor. Esta operação de loteamento, aprovada pela Câmara Municipal de ..., determinou a constituição de 15 destinados a construção, com as áreas de construção aí especificadas.
16. Isto conduz a procurar no regime jurídico do loteamento, consagrado no DL n.º 448/91, as normas de direito público respeitantes à disciplina da urbanização, edificação e fracionamento de imóveis em articulação com os regimes de direito privado, referentes aos direitos reais sobre imóveis[9]. Estão em causa as crescentes limitações, impostas por relevantes interesses públicos, à divisão dos imóveis e ao exercício do jus aedificandi. Não é, in casu, invocável o regime especial de “destaque”, previsto no art. 5º do DL nº448/91, porquanto teve lugar o licenciamento do loteamento em apreço, nos termos nele regulados.
17. Desde o DL n.º 289/73, de 6 de junho, “o loteamento urbano consiste na operação urbanística de divisão de um ou vários prédios em parcelas autónomas, de qualquer área, destinadas, imediata ou subsequentemente, à construção, sujeita à prévia autorização ou licenciamento dos órgãos administrativos competentes e de que resultam alterações na titularidade, objecto e limites dos direitos reais que incidem sobre o referido prédio ou prédios” - atualmente, art. 2.º, n.º 1, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, consagrado no DL n.º 555/1999, de 16 de dezembro (doravante RJUE).
18. A operação de loteamento dependia, na vigência do DL n.º 448/91, de 20 de novembro (art. 13.º, n.º 1), tal como depende atualmente (art. 23.º do RJUE), em primeira linha, de licença da câmara municipal da situação do prédio ou prédios (art. 1.º), titulada por alvará, do qual devem sempre constar a data da deliberação que aprovou o projeto definitivo das obras de urbanização, o número de lotes e a respetiva identificação, o número de lotes e as respetivas áreas, a localização, a finalidade, a área de implantação, a área de construção, o número de pisos e o número de fogos de cada um (art. 29.º do DL n.º 448/91 e art. 77.º do RJUE).
19. Por outro lado, a partir do DL n.º 400/84, de 31 de dezembro, a lei passou a mencionar expressamente que as condições estabelecidas no alvará vinculam o proprietário do prédio ou prédios a que o mesmo se refere e, na parte aplicável, os adquirentes dos lotes, assim como a necessidade de o alvará especificar o número de lotes, a área e a localização. Este último aspeto resulta mais claro a partir do DL n.º 448/91, pois que o art. 29.º prevê a necessidade de o alvará especificar o número de lotes e as respetivas áreas, a localização, a finalidade, a área de implantação, a área de construção, o número de pisos e o número de fogos de cada um (atualmente, art. 77.º, n.º 3, do RJUE).
20. Assim, se a constituição do direito de propriedade – tal como dos restantes direitos reais - só pode incidir sobre coisas individualizadas (certas e determinadas) e autonomizadas, essa autonomização, quando decorrer do fracionamento de parcelas de um prédio rústico e sua subsequente divisão em lotes e constituição de novos prédios, deve observar as normas legais para o efeito estabelecidas, que impõem a sua sujeição, sob pena de nulidade, a prévio licenciamento municipal, devidamente titulado por um alvará de loteamento.
21. O loteamento de um prédio e o que dele resulta depende, pois, não do critério particular do proprietário (primitivo ou adquirente), mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da coletividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.
22. Uma vez que as operações de loteamento se enquadram no âmbito mais vasto do ordenamento do território - arts. 1.º e 9.º do DL n.º 208/82, de 26 de maio -, as respetivas disposições revestem-se de natureza imperativa, vinculando o Estado e demais entidades públicas, assim como os particulares. Com efeito, está-lhes subjacente a proteção de interesses de ordem pública, consagrados constitucionalmente - arts. 9.º, al. e), 65.º n.º 4 e 66.º, n.º 2, als. b) e f) da CRP, que não podem ser descurados pelos tribunais.
23. O conceito de “prédio”, enquanto realidade decorrente da realização de uma operação de loteamento, regida pelo direito do urbanismo, e objeto de negócios jurídicos, subsequentemente celebrados sobre os lotes ou frações que resultaram da divisão, é um conceito normativo, independente da delimitação física ou material dos terrenos, eventualmente realizada pelos interessados em desconformidade com o que resulta do alvará que legitimou a operação de loteamento e a ulterior execução pelos interessados.
24. Deste modo, a demarcação material, discricionariamente efetuada por determinado interessado, da porção de terreno que entende pertencer-lhe, em dissonância com as áreas e limites constantes do título legitimador da operação de divisão do prédio originário, não se afigura idónea para criar um “prédio novo”, suscetível de constituir objeto de futuros negócios jurídicos[10].
25. Assim, o prédio alienado ao Autor, mediante a escritura de compra e venda referida sob o ponto 1 dos factos provados, não pode deixar de ser o lote resultante da operação de loteamento em causa, e descrito como tal no registo predial. O "prédio" objeto da presente ação de reivindicação é, pois, a concreta realidade física decorrente da divisão operada pelo loteamento regida pelo direito do urbanismo. Esta concreta realidade física foi o objeto dos subsequentes atos ou negócios jurídicos celebrados pelos interessados. Estes atos ou negócios não poderiam afrontar, eficazmente, a delimitação física ou material dos terrenos operada pelo loteamento, se desconformes com o que resulta do alvará que o legitimou.
26. Na verdade, a divisão fundiária apenas corresponde a uma operação urbanística quando tenha em vista criar lotes, que correspondem a unidades prediais com um estatuto urbanístico preciso, por conter uma edificabilidade definida e estabilizada. Lote é a nova unidade predial que pode ser objeto autónomo de negócios jurídicos privados e para o qual é definida, logo aquando do seu licenciamento, uma concreta área de construção, área de implantação, número de pisos e número de fogos (art. 77.º, n.º 1, al. e), do RJUE). O estatuto urbanístico dos lotes – a respetiva edificabilidade – decorre da licença de loteamento, apesar de a ereção da edificação no lote requerer um novo procedimento para o efeito. Todavia, uma vez que as condições urbanísticas da edificação se encontram definidas e estabilizadas com a licença de loteamento, o novo procedimento será

uma mera comunicação prévia. A promoção de uma operação de loteamento baseia-se precisamente na vantagem da criação de unidades prediais contempladas por este estatuto urbanístico. Esta operação cria para os adquirentes dos lotes diversas garantias na concretização de uma edificabilidade que também adquirem quando adquirem o lote: a respetiva licença define as condições urbanísticas das edificações a implantar nos lotes. Define, estabilizando, os parâmetros urbanísticos (de edificabilidade) a que obedecerão as edificações a erigir nos lotes. Garante aos adquirentes: (i) a concretização no lote da operação urbanística (edificação) para ele prevista, nas condições definidas no respetivo título (em regra, o alvará): para o efeito basta apresentar uma mera comunicação prévia; (ii) a execução efetiva das obras de urbanização, já que, caso o promotor do loteamento as não efetue (como é seu dever), podem solicitar que a câmara, ao abrigo do art. 84.º, as realize em substituição daquele (a expensas da caução por ele prestada) ou podem, nos termos do art. 85.º, requerer autorização judicial para promover diretamente a execução de obras de urbanização; (iii) o cumprimento das condições estabelecidas no alvará por parte dos restantes adquirentes dos lotes, do promotor e da própria câmara (art. 77.º, n.º 3); (iv) uma certa estabilidade das regras constantes do alvará, uma vez que as respetivas alterações estão sujeitas a determinadas (arst. 27.º, n.º 3, e 48.º). Daqui se pode concluir que o loteamento não confere apenas o direito a proceder à divisão/transformação fundiária, pois que também atribui o direito à edificabilidade nele prevista e que tem de ser necessariamente prevista para que seja um lote[11].

1. Quem compra um lote, não adquire apenas um novo prédio, mas antes um prédio destinado a construção (nos termos e para os fins nele especificamente identificados), devidamente infraestruturado e com uma capacidade edificativa precisa e concretamente definida (por, para cada lote, o alvará de loteamento identificar não apenas o fim da edificação, mas também a respetiva área de construção, a área de implantação, o número de fogos e o número de pisos)[12].
2. É que o loteamento é considerado como um instrumento de conformação da propriedade. Efetivamente, uma das razões da preferência que os particulares manifestam pelo loteamento urbano como instrumento de urbanização e de edificação reside no elevado grau de proteção jurídica que a constituição de lotes de terreno para construção confere tanto ao promotor da operação e proprietário originário do terreno, como aos seus adquirentes. O lote de terreno para construção é, na verdade, um terreno diferente dos restantes, porquanto goza de um estatuto jurídico próprio, que encerra em si a edificabilidade prevista no projeto de loteamento aprovado, que se transmite em termos reais a todos os seus adquirentes, de um lado e, de outro, encontra-se sujeito a todas as restrições e limitações por ele estabelecidas, tanto no interesse público do correto ordenamento urbanístico da cidade, como no interesse privado dos proprietários e moradores vizinhos[13]. A licença de loteamento é, como todos os atos de licenciamento urbanístico, um ato administrativo de tipo autorizatório, destinado a definir uma situação jurídica individual e concreta. Enquanto tal, a licença de loteamento é um ato constitutivo de direitos – do direito de realizar a operação de loteamento e do direito de construir nos lotes de acordo com as suas condições - e de deveres urbanísticos para o seu titular, mas não para terceiros, aos quais aqueles direitos e deveres não são diretamente oponíveis enquanto vinculações administrativas, mas apenas enquanto vinculações reais. Não existe uma vinculação direta de terceiros pelo direito administrativo, uma vez que os vínculos jurídico-administrativos que a licença de loteamento cria são transmitidos a terceiros com a própria transmissão do lote. Aqueles vínculos fazem, por isso, parte do estatuto jurídico do lote[14].
3. Verifica-se, nestes moldes, a vinculação de terceiros às condições urbanísticas da operação de loteamento, tendo a licença de loteamento urbano eficácia real. A licença de loteamento urbano é um ato administrativo de natureza real, pois que é concedida em função da realidade objetiva do prédio sobre o qual incide e do projeto apresentado a licenciamento, e não das características pessoais do seu requerente. É também um ato administrativo com eficácia real, pois define a situação jurídica real do prédio que constitui o seu objeto e principalmente dos lotes que a partir dele são autonomizados como novas unidades prediais. A constituição dos lotes, por efeito da transformação fundiária do prédio loteado é, aliás, o primeiro efeito real da licença de loteamento, que nessa medida cria direitos reais novos. Ao consolidar na esfera jurídica do proprietário o direito de construir de acordo com as suas condições, a licença de loteamento incorpora valor patrimonial nos lotes que anteriormente não existia no prédio loteado. O lote de terreno para construção é um terreno qualitativamente distinto do terreno que lhe deu origem, porque goza de um estatuto jurídico próprio, que encerra em si a edificabilidade prevista nas condições da respetiva licença de loteamento urbano. A licença de loteamento define a situação jurídica do lote em termos reais e, por isso, as suas condições são oponíveis ao seu adquirente ou qualquer outro terceiro que entre em contacto jurídico com ele. A sua oponibilidade, tanto aos adquirentes dos lotes como a esses outros terceiros, é assegurada através do seu registo predial, com base no respetivo alvará. Existe, pois, um sistema de vinculação real. O legislador configurou a vinculação de terceiros às condições urbanísticas da licença de loteamento como uma restrição legal de domínio, assegurando dessa forma a reciprocidade das sujeições que elas impõem nas relações de vizinhança civil entre proprietários de lotes confinantes e, em geral, nas relações de vizinhança urbana estabelecidas no âmbito do loteamento. É nesse sentido que se deve interpretar o art. 77.º, n.º 3, do RJUE, na parte em que vincula os adquirentes dos lotes às especificações do alvará de loteamento[15].
4. Afiguram-se, consequentemente, irrelevantes as pretensões de interessados decorrentes de uma demarcação material das parcelas de terreno que entendam pertencer-lhes, em desconformidade com os limites constantes do título legitimador da operação de divisão do prédio originário. “Na verdade, este instrumento de gestão urbanística e territorial de pouco serviria se fosse lícito” aos particulares ceder ou reter mais terreno “aos interessados adquirentes, contornando as áreas imperativamente definidas no respectivo alvará, consolidando-se, sem mais, tal situação com a ocupação, aproveitamento e utilização pelos interessados”[16].
5. Além disso, trata-se também do teor de documentos autênticos incorporados nos autos – a escritura pública de compra e venda e o alvará de loteamento nela obrigatoriamente referido e invocado – dos quais decorre, em termos incontrovertidos, a área do prédio objeto do negócio. Os elementos constantes desses documentos autênticos não podem ser contrariados por meios probatórios sujeitos à livre apreciação do julgador.
6. Acresce ainda a presunção emergente do art. 7.º do CRP, porquanto a descrição registral reproduz o teor do alvará de loteamento.
7. Como consequência da violação de normas de natureza imperativa, não se verifica a aquisição válida e eficaz do direito de propriedade sobre parcela que envolva aquisição de áreas diferentes dos lotes, tal como estes se mostram definidos em alvará de loteamento, sem que dos autos conste a prova da licitude da alteração dos lotes perante as normas imperativas que regem o procedimento e a execução do loteamento.
8. Resultando dos factos provados, designadamente do ponto sob o n.º 13, que "considerando a área e alinhamentos do lote 12 tal como decorrem do alvará de loteamento, o edifício mencionado em 9. [edificado no lote 11, pertencente aos Réus] ocupa aproximadamente 2,1m2 do mesmo lote 12, correspondendo a área ocupada sensivelmente a um triângulo", importa concluir que tal faixa pertence efetivamente ao prédio dos Autores, sendo, pois, irrelevantes nesta sede, as desconformidades levadas a cabo na implantação dos lotes, pois que as regras do loteamento em causa se impõem quer ao loteador, quer aos adquirentes dos lotes, que não podem alegar o respetivo desconhecimento.

Acessão industrial imobiliária e limites urbanísticos à transformação fundiária por si operada

1. Para o caso de se entender que a faixa de terreno se integra no prédio dos Autores, pediram os Réus, a título reconvencional, que se declare que têm o direito a adquirir por via da acessão industrial imobiliária a parcela de terreno - que se venha a apurar ter sido ocupada - pelo valor de cem euros por metro quadrado. Alegam que se mostram verificados os requisitos previstos no art. 1343.º, n.º 1, do CC.
2. Conforme o art. 1325.º do CC, dá-se a acessão “quando com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia.”. É, portanto, uma forma de aquisição originária do direito de propriedade.
3. Segundo o art. 1340.º, n.º 1, do CC, “se alguém, de boa fé, construir obra em terreno alheio, ou nele fizer sementeira ou plantação, e o valor que as obras, sementeiras ou plantações tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este antes tinha, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes das obras, sementeiras ou plantações”.
4. Este regime, designado como de regime de acessão invertida, por permitir a aquisição do solo pelo proprietário da superfície, contrasta com o regime adotado na generalidade dos países europeus que consagraram um princípio geral de acessão com base na regra superficies solo cedit (a superfície cede ao solo, pelo que tudo o que se une e se incorpora no solo pela indústria de um terceiro é ou pode ser adquirido pelo respetivo proprietário)[17].
5. O direito português vigente afirma o primado do edifício sobre o solo, atribuindo, por conseguinte, um valor específico ao ius aedificandi como causa jurídica de aquisição da propriedade, não apenas das construções e edificações que constituem o resultado material do seu exercício, como do próprio terreno em que ele é exercido, se este terreno não pertencia originariamente a quem realizou as obras. Ao conferir maior relevância à atividade de edificação desenvolvida pelo autor da incorporação, e ao valor desta, o regime de acessão invertida afirma também o primado da indústria sobre a propriedade[18].
6. Todos os atos e negócios jurídicos de direito privado – de que resulte a transmissão ou a constituição de um direito real de gozo sobre bens imóveis - têm de respeitar os limites impostos ao loteamento e ao parcelamento da propriedade para fins urbanísticos[19].
7. Todavia, tem sido objeto de debate a questão de se saber se esse respeito também é exigido nos casos em que a propriedade de uma parcela de terreno que é destacada ou desanexada de outro se adquire originariamente, sem o concurso da vontade do seu antigo proprietário, por acessão industrial imobiliária ou por usucapião[20].
8. A questão dos limites à divisão e à transformação fundiária realizadas através do exercício do direito de acessão industrial imobiliária só se coloca nos casos de aquisição parcial da propriedade alheia.
9. A jurisprudência tem pacificamente aceitado a aquisição parcial – id est, da parcela do prédio em que a obra foi implantada -, considerando tratar-se da solução que melhor se coaduna com o espírito da lei. Invoca, para o efeito, inter alia, que a construção de um edifício faz surgir uma nova “unidade económica”, à qual deve corresponder uma “unidade predial” autónoma, tanto mais que, constituindo a aquisição por acessão uma limitação imposta ao direito de propriedade do dono do terreno, justifica-se que “ela se confine ao estritamente necessário para que o dono da obra adquira a parcela de terreno onde elas se situam”[21].
10. O regime de acessão invertida favorece a indústria realizada pelo autor da incorporação através da criação de valor imobiliário, em detrimento da propriedade do solo, pelo que “o poder de impor a destruição de coisa alheia contraria frontalmente o princípio da função social da propriedade”[22].
11. Porém, essa aquisição parcial do terreno alheio não deve ser admitida quando se consubstancie numa violação de normas de interesse e ordem pública, designadamente de normas legais e regulamentares aplicáveis à urbanização e à edificação do solo como são aquelas respeitantes aos loteamentos urbanos[23].
12. Admitindo-se a aquisição parcial de terreno alheio por acessão industrial imobiliária, não se pode fazer depender essa aquisição da prévia constituição de uma nova unidade predial através de uma operação de loteamento urbano ou de um destaque – respeito pela legalidade urbanística formal. É que desse modo acabaria por se reconhecer que, afinal, só é possível adquirir a totalidade do prédio, embora a totalidade do novo prédio entretanto constituído por mecanismos próprios do direito público[24].
13. A consagração de fortes limitações à divisão e à transformação fundiária do solo pelo direito do urbanismo não se traduz na impossibilidade de autonomizar prédios mediante instrumentos próprios do direito privado. O próprio destaque não é mais do que um ato jurídico-privado cuja prática depende da prévia emissão de uma certidão administrativa. O que está fundamentalmente em causa é apenas garantir o respeito pela legalidade urbanística substancial, evitando que o autor da incorporação possa consolidar uma situação de facto contrária ao planeamento urbanístico em vigor e à disciplina aplicável à urbanização e à edificação do solo, escapando aos procedimentos de controlo instituídos para assegurar o seu cumprimento.
14. No âmbito da acessão industrial imobiliária, mais do que a legalidade do fracionamento, importa a própria legalidade da edificação. Na verdade, enquanto exercício do ius aedificandi alheio, a obra realizada pelo autor da incorporação apenas se pode integrar na sua esfera jurídica do mesmo modo em que se incluiria na esfera jurídica do proprietário do solo, se tivesse sido ele a realizá-la, na medida em que se conforme com os instrumentos de planeamento em vigor e com as demais normas legais e regulamentares aplicáveis ao caso concreto. Com efeito, se o regime da acessão invertida protege o valor imobiliário criado pelo autor da incorporação, preservando a integridade física do edifício construído, não faz sentido permitir a aquisição forçada do solo em que o mesmo se encontra implantado se essa edificação se revela desconforme com a ordem jurídico-urbanística. O que a todo o tempo pode ser demolido por ordem da Administração ou do Tribunal não se consolida definitivamente na esfera jurídica do autor da incorporação e não pode, consequentemente, ser protegido como propriedade existente. E sem a propriedade do edifício construído, não há direito de adquirir a propriedade do respetivo terreno por acessão[25].
15. O art. 1343.º, n.º 1, do CC, contempla a hipótese de, na construção de um edifício em terreno próprio, se ocupar, de boa fé, uma parcela de terreno alheio. Segundo o art. 1340.º, n.º 4, do CC, entende-se que houve boa fé se o autor da união desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno.
16. A acessão tem caráter potestativo. Há um verdadeiro direito, ou faculdade, de acessão, que cabe ao titular beneficiário. Até ao exercício desse direito, as propriedades mantêm-se distintas. A acessão é uma causa de aquisição originária[26].
17. Conforme o art. 1343.º, n.º 1, do CC, "quando na construção de um edifício em terreno próprio se ocupe, de boa-fé, uma parcela de terreno alheio, o construtor pode adquirir a propriedade do terreno ocupado, se tiverem decorrido três meses a contar do início da ocupação, sem oposição do proprietário, pagando o valor do terreno e reparando o prejuízo causado, designadamente o resultante da depreciação eventual do terreno restante". Importa, pois, que a construção ocupe os dois terrenos (o próprio e o do vizinho), retirando-se da expressão "parcela de terreno" que apenas uma parte da construção ocupe parte do terreno vizinho, já que se o ocupar na maior parte, ou, por maioria de razão, na totalidade, deve aplicar-se o regime geral da acessão previsto no art. 1340.º do CC.
18. Independentemente da modalidade que concretamente assuma, a acessão representa uma forma potestativa de aquisição do direito de propriedade, de reconhecimento, necessariamente, judicial, em que o pagamento do valor da unidade predial em causa funciona como condição suspensiva da transmissão do direito, embora com efeito retroativo ao momento da incorporação.
19. No caso dos autos, porém, resultando os prédios em causa da operação de loteamento, a acessão colide com as normas imperativas que a regem (cfr. arts 61.º e 62.º do DL n.º 448/91, e 100.º-102.ºB do DL n.º 555/99, de 16 de dezembro).
20. Na verdade, o loteamento enquanto instrumento de gestão urbanística e territorial "de pouco serviria se fosse lícito ao loteador “dar mais terreno” aos interessados adquirentes, contornando as áreas imperativamente definidas no respectivo alvará, consolidando-se, sem mais, tal situação com a ocupação, aproveitamento e utilização pelos interessados”.
21. No caso sub judice, o quadro factual e normativo inviabiliza as pretensões reconvencionais alicerçadas na invocação da acessão industrial imobiliária: para além dos requisitos especificamente previstos no CC, a aquisição potestativa originária da propriedade, por ela consentida, depende da ausência de violação de normas imperativas, reguladoras da edificação e do ordenamento do território. Estas, com efeito, tendo em vista proteger interesses de ordem pública, constitucionalmente consagrados, vinculam o Estado e, obviamente também os Tribunais.
22. Na interpretação e aplicação das normas do CC relativas ao direito de propriedade de imóveis, o intérprete não pode restringir-se à estrita consideração dos tradicionais regimes de direito privado, tendo necessariamente de levar em devida linha de conta os regimes jurídicos do urbanismo e da ordenação do território, e da tutela do ambiente. Deve, pois, ponderar os interesses públicos que lhes subjazem: ou seja, a adequada composição dos litígios que se situam no domínio da propriedade imobiliária, conexionando-se com o fracionamento, a divisão, o exercício do jus aedificandi e o próprio aproveitamento e utilização dos prédios, envolve a ponderação e aplicação articuladas articulada dos regimes de direito privado - que sempre tiveram assento no CC - e dos regimes de direito público urbanístico e de ordenamento do território, constantes de legislação avulsa.
23. O único critério a permitir a autonomização da unidade económica que o integre é o resultante das leis administrativas respeitantes aos loteamentos e destaques para fins de construção, cujas normas são de interesse e ordem pública, não podendo ser ignoradas pelos Tribunais. Daí que estes não possam declarar a aquisição por acessão do direito de propriedade sobre uma parcela de prédio alheio sem que dos autos conste a prova, a produzir pelos Réus por se tratar de elemento constitutivo do direito que se arrogam, de a Câmara Municipal de ... competente vir a alterar o respetivo alvará de loteamento, como resulta dos arts 1.º, 3.º, al. a), e 5.º, do DL n.º 448/91, de 29 de novembro, e arts. 2.º, al. i), 4.º e 6.º do DL n.º 555/99, de 16 de novembro[27].
24. Não pode, nestes moldes, ter lugar a acessão, nem ser confirmada pelos Tribunais, em violação ou desconhecimento do direito do urbanismo. In casu, estas normas impedem a aquisição, pelos Réus, por meio de acessão industrial imobiliária, do direito de propriedade sobre a referida parcela do prédio dos Autores, na justa medida em que não se demonstrou que pelos Réus viria a ser obtida a correspondente alteração ao alvará de loteamento, nos termos previstos no art. 36.º do DL n.º 448/91 e no art. 27.º do DL n.º 555/99, obtendo a ampliação da área do respetivo lote – e, assim, removendo, o obstáculo de direito público e urbanístico, ao exercício do direito potestativo de acessão, cujos pressupostos de direito privado se verificassem. Não o tendo feito - e sendo ónus que sobre eles recaía, por se reportar a elemento constitutivo da pretensão reconvencional deduzida -, essa pretensão está votada à improcedência.
25. De resto, o Tribunal não se pode substituir à Câmara Municipal de ..., proferindo uma decisão dotada como que de valor análogo ao de uma certidão emitida em sede de alteração do alvará de loteamento para reconhecer o direito de adquirir por acessão, que como que envolve a autonomização jurídica da parcela do terreno dos Autores. Aos Réus competia demonstrar que, no caso de serem já proprietários, teriam a possibilidade, ao abrigo das normas urbanísticas, proceder, por si, à divisão do prédio em apreço. Isto se afigura necessário tanto para a autonomização jurídica do prédio, mediante a acessão, como para a autonomização e subsequente legalização da obra edificada. Exige-se, pois, a demonstração de que a parcela do prédio a individualizar por via da acessão, para além de poder ser autonomizada juridicamente, comporta a construção que nela foi realizada. Na verdade, sendo um requisito da acessão a incorporação consistente no ato voluntário da realização da obra, essa consistência encontra-se ligada à elevada probabilidade da manutenção da obra, que terá de ser devidamente considerada pelo Tribunal aquando da apreciação da acessão[28]. No caso sub judice, os Réus não demonstraram nem possibilidade de fracionamento do prédio e nem a possibilidade de legalização da edificação nele erigida.
26. Note-se, por outro lado, que estes autos se encontram pendentes desde 2006 e que, pelo menos desde dezembro de 2011, se encontra nos autos informação, de que a verificação das discrepâncias existentes com a proposta de loteamento aprovada apenas seria formalmente sanável em sede de alteração formal do alvará de loteamento, que só poderá ser desencadeada pelos titulares dos lotes em causa.

Usucapião e limites urbanísticos à transformação fundiária por si operada

1. Conforme jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça[29], “o instituto da usucapião não pode ultrapassar as restrições legais colocadas ao fraccionamento dos prédios em normas imperativas que regulam o loteamento de terrenos, nomeadamente as previstas no Decreto-Lei nº 555/99, de 16/12”.
2. A diferença existente entre a usucapião e a acessão industrial imobiliária reside no objeto da aquisição e na sua relação com o exercício do ius aedificandi, que constitui a causa jurídica de aquisição da propriedade dos edifícios construídos nas parcelas a destacar. A aquisição da propriedade do edifício existente na parcela a destacar reveste-se de particular importância para a solução do problema do fracionamento, porquanto é em função da existência de edificações ou de outras construções que a questão da constituição de um prédio autónomo se coloca[30].
3. A acessão industrial imobiliária é um modo de aquisição da propriedade do terreno alheio, mas não do edifício e das restantes construções nele implantadas, que são adquiridas automaticamente pela incorporação dos materiais na obra, em resultado do exercício do ius aedificandi que normalmente pertenceria ao proprietário do terreno. A aquisição da propriedade do edifício segue, pois, o mesmo regime que seguiria se a sua construção tivesse sido realizada pelo proprietário do terreno, só se incorporando definitivamente na esfera jurídica do seu autor na medida em que o respetivo ius aedificandi seja o resultado da consolidação do direito ao aproveitamento urbanístico concedido pelo plano e pelas demais normas legais e regulamentares aplicáveis. 420
4. A legalidade urbanística, sendo uma condição de validade dos atos que consolidam o direito de construir em sentido estrito - o ius aedificandi –, é também uma condição de validade substancial da aquisição do direito de propriedade sobre as edificações e demais construções adquiridas em resultado do seu exercício. Deste modo, o autor da incorporação não adquire automaticamente a propriedade de um edifício construído em violação daquelas normas e, por isso, não tem o direito de adquirir a propriedade do terreno alheio[31].
5. A usucapião, muito diferentemente, tanto pode constituir um meio de aquisição da propriedade do terreno, como do edifício que nele está construído, ou de ambos, desde que, relativamente a qualquer um deles, se tenha exercido, pelo tempo necessário, uma posse pública e pacífica correspondente ao exercício do seu direito de propriedade.
6. É precisamente na relação com a propriedade do edifício ou da obra construída, que a usucapião difere essencialmente da acessão industrial imobiliária. É que, enquanto na acessão industrial imobiliária é necessário adquirir previamente a propriedade do edifício para se ter o direito de adquirir a propriedade do terreno, pelo que não é possível ignorar as condições de validade substancial da aquisição daquele primeiro direito, na usucapião apenas é necessário adquirir validamente a posse de qualquer um, ou de ambos, para adquirir a sua propriedade plena[32].
7. Contudo, como é sobejamente sabido e constitui entendimento uniforme da jurisprudência sobre as regras do processamento das impugnações das decisões, o âmbito do recurso, para além dos eventuais casos julgados formados nas instâncias, é confinado pelo objeto (pedido e causa de pedir) da ação, pela parte dispositiva da decisão impugnada desfavorável ao impugnante e pela restrição feita pelos próprios Recorrentes quer no requerimento de interposição, quer nas conclusões da alegação (art. 635º do CPC). É, por isso, perante o objeto da ação, do conteúdo da decisão impugnada e das conclusões das alegações dos Recorrentes que se determinam as questões concretas que importa resolver.
8. Acresce que os recursos se traduzem em meios de obter a reponderação das decisões respeitantes a questões já anteriormente colocadas e, assim, a eventual reforma de decisões dos tribunais inferiores. Não estão, via de regra, vocacionados para alcançar decisões novas. Deste modo, as questões novas - que nunca foram objeto nem de alegação e nem de prova no processo - que, enquanto tal, se consubstanciam em questões que não foram objeto de decisão, não podem também ser objeto de reapreciação.
9. Aos tribunais de recurso – sem prejuízo de questões novas de conhecimento oficioso - compete apenas reapreciar a decisão do tribunal recorrido, em vista da sua confirmação ou revogação, e não conhecer de questões novas.
10. Tratando-se de questão nova, apenas suscitada em sede de recurso de revista, o Supremo Tribunal de Justiça não pode conhecer da aquisição – ou não -, por usucapião, da faixa de terreno dos Autores em que os Réus incorporaram parte da sua edificação.

Abuso do direito

1. Não se diga, por outro lado, que os Autores atuam em abuso do direito, desde logo porque não se está demonstrado que a restituição da faixa de terreno em apreço implique a demolição de toda a edificação construída no lote dos Réus.
2. De um lado, a procedência da pretensão reivindicatória é suscetível de afetar negativamente uma pequena parte da área edificada do prédio dos Réus; de outro lado, muito diferentemente, a improcedência dessa pretensão pode ter como consequência o comprometimento total da possibilidade de edificar no prédio dos Autores, pois que, sem a faixa ocupada, a construção é neste momento inviável.
3. Não se verifica, pois, qualquer exercício abusivo do direito por parte dos Autores, pois que a desvantagem ou sacrifício resultante para os Réus não é manifestamente desproporcional – impondo-lhes uma lesão intolerável - à vantagem ou benefício decorrente para os Autores.
4. Não há, assim, abuso do direito, na modalidade de desequilíbrio no exercício, mais concretamente de desproporção entre a vantagem dos Autores e a desvantagem para os Réus.
5. Os Autores, formalmente, agem de acordo com a ordem jurídica, uma vez que exercem um direito integrante da sua esfera jurídica e, materialmente, a sua conduta não é contrária à boa fé. Na verdade, as expectativas normais não são de que os Autores optassem por um direito menos lesivo dos Réus, porquanto a incorporação da obra naquela parcela do seu prédio é para eles relevante e significativamente prejudicial.
6. Está ainda em causa a necessidade de observância de normas imperativas, determinadas por fins de interesse público, que as partes não podem modificar sem intervenção das autoridades competentes em matéria urbanística.
7. Procede, pois, o pedido de reivindicação formulado pelos Autores e improcedem os pedidos reconvencionais deduzidos pelos Réus.
8. Atendendo a que foi deduzida no recurso, subsidiariamente, para o caso de improcedência do pedido principal, a pretensão indemnizatória dos Autores será de julgar improcedente. Com efeito, no que respeita às despesas implicadas pelo projeto de arquitetura, aos danos decorrentes da impossibilidade de construção e venda da moradia, aos danos decorrentes do uso e aos alegados danos não patrimoniais, não lograram os Autores provar, conforme o Tribunal da Relação, como lhes competia – nos termos do art. 342.º do CC - a verificação dos mesmos.
9. O mesmo se refira ainda relativamente à quebra comercial do valor do terreno decorrente da ocupação, pois que, perante a procedência do pedido de reivindicação, afigura-se possível e muito provável que o imóvel (e uma qualquer construção que venha a ser edificada pelos Autores após a conclusão deste processo) sempre ficará(ão) valorizado(s) e não depreciado(s) pelo simples decurso do tempo. Isto significa que não se demonstra que o prédio sofrerá qualquer desvalorização e que os Autores sofreram qualquer perda patrimonial.

IV - Decisão

Nos termos expostos, acorda-se em julgar o recurso de revista improcedente, confirmando-se o acórdão recorrido.

Custas pelos Recorrentes.

 

Lisboa, 16 de junho de 2020

 

Sumário: I - Ao conceito de propriedade vinculada – baseada na intangibilidade dos poderes do respetivo titular - contrapõe-se o conceito de propriedade conformada pela sua função social. II - O ius aedificandi é um poder que integra ou que acresce à esfera jurídica do proprietário, nos termos e nas condições definidos pelas normas jurídico-urbanísticas. III - A operação de loteamento urbano é, atualmente, um instrumento de execução dos instrumentos de planeamento. IV - Uma vez que as operações de loteamento se enquadram no âmbito mais vasto do ordenamento do território, as respetivas disposições revestem-se de natureza imperativa. V - A operação de loteamento cria para os adquirentes dos lotes diversas garantias na concretização de uma edificabilidade que também adquirem quando adquirem o lote: a respetiva licença define as condições urbanísticas das edificações a implantar nos lotes. VI - O loteamento é considerado como um instrumento de conformação da propriedade. VII - O legislador configurou a vinculação de terceiros às condições urbanísticas da licença de loteamento como uma restrição legal de domínio. É nesse sentido que se deve interpretar o art. 77.º, n.º 3, do RJUE, na parte em que vincula os adquirentes dos lotes às especificações do alvará de loteamento. VIII - Como consequência da violação de normas de natureza imperativa, não se verifica a aquisição válida e eficaz do direito de propriedade sobre parcela que envolva aquisição de áreas diferentes dos lotes, tal como estes se mostram definidos em alvará de loteamento, sem que dos autos conste a prova da licitude da alteração dos lotes perante as normas imperativas que regem o procedimento e a execução do loteamento. IX – A aquisição parcial do terreno alheio – por via da acessão industrial imobiliária - não deve ser admitida quando se consubstancie numa violação de normas de interesse e ordem pública, designadamente de normas legais e regulamentares aplicáveis à urbanização e à edificação do solo como são aquelas respeitantes aos loteamentos urbanos. X - Não se verifica qualquer exercício abusivo do direito por parte dos Autores quando que a desvantagem ou sacrifício resultante para os Réus não é manifestamente desproporcional – impondo-lhes uma lesão intolerável - à vantagem ou benefício decorrente para os Autores.

Este acórdão obteve o voto de conformidade dos Excelentíssimos Senhores Conselheiros Adjuntos António Magalhães e Fernando Dias, a quem o respetivo projeto já havia sido apresentado, e que não o assinam por, em virtude das atuais circunstâncias de pandemia de covid-19, provocada pelo coronavírus Sars-Cov-2, não se encontrarem presentes (art. 15.º-A do DL n.º 10-A/2020, de 13 de março, que lhe foi aditado pelo DL n.º 20/2020, de 1 de maio).

 

(Maria João Vaz Tomé)

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