I - De acordo com o critério de prevalência da destinação ou afectação económica, um prédio deve ser qualificado juridicamente como prédio urbano se, apesar de inscrito na matriz predial rústica, for constituído essencialmente por uma vivenda destinada à habitação, servindo a parte envolvente apenas como logradouro.
II - Se, à data do contrato-promessa, o referido prédio urbano não dispuser da autorização de utilização, exigida pelo art. 1.º, n.º 1, do DL n.º 281/99, de 26-07, na redacção conferida pelo DL n.º 99/2010, de 02-09, não podem as partes acordar nesse contrato a celebração do contrato definitivo tendente à transmissão da propriedade do referido prédio, uma vez que se verifica, desde o início, a impossibilidade dessa prestação, nos termos do art. 401.º, n.º 1, do CC.
III - Essa impossibilidade, que é parcial (uma vez que respeita apenas a um dos prédios prometidos vender) gera, no entanto, a nulidade total do contrato-promessa, nos termos conjugados dos arts. 401.º, n.º 1, e 280.º, n.º 1, do CC, por estar demonstrado que uma das partes (no caso a autora promitente-compradora) não teria concluído o negócio sem a promessa de venda da vivenda construída no prédio urbano, o que resulta, desde logo, de ter ficado provado que “a compra da vivenda em questão foi o objecto determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus”.
 

 

            Revista n.º 908/17.4T8GRD.C1.S1

 

 

                                                                                                                                                Acordam na Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça:

 

 

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AA, divorciada, …, residente na Rua ..., ..., …, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra HERANÇA ILIQUIDA E INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE BB, falecido a ..., na Freguesia ..., …, com residência habitual no …, aqui representada pela 2ª ré, na qualidade de cabeça de casal, e pelos 3º e 4º réus, que, com a 2ª ré, são os únicos e universais herdeiros da 1ª ré, CC, viúva, residente na Rua ...nº …, DD e mulher EE, residentes na Rua …, … e FF, solteiro, maior, residente na Rua ...nº …..

A autora pede que os réus sejam condenados: a)reconhecerem como válida e eficaz a resolução, feita pela autora, do contrato promessa de compra e venda por o mesmo ter sido violado por única e exclusiva culpa dos réus; b) em consequência, a devolverem à autora, em dobro, o valor que a mesma lhes entregou, a título de sinal, no montante de 30.000,00€, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento; c) restituírem à autora o restante valor que receberam da autora, por conta do preço, no valor de 25.000,00€, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento; d) pagarem à autora o valor de 4.000,006 a título de danos patrimoniais e 10.000,006 a título de danos não patrimoniais, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento; e) ou, subsidiariamente, a verem ser declarado anulado o contrato promessa em questão por erro na declaração e/ou erro sobre o objeto e, em consequência devem os réus restituir à autora o montante de 40.000,00€, recebido a título de sinal e pagamento por conta do restante preço, e ainda a pagarem à autora o valor de 4.000,00€ a título de danos patrimoniais e 10.000,00€ a título de danos não patrimoniais, tudo no valor de 54.000,00€, acrescido de juros à taxa legal até efectivo pagamento.

Alega, em síntese: que os réus, por eles e na qualidade que invocaram no contrato promessa de compra e venda, outorgaram, em 9 de Outubro de 2015, como promitentes vendedores, com a autora, como promitente compradora, um contrato promessa de compra e venda 4 prédios, referidos na cláusula 1ª do referido contrato promessa de compra e venda, pelo preço de 290.000,00€, livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, atribuindo aos prédios os valores discriminados na cláusula segunda do contrato e, nos termos da cláusula terceiram a autora aceitou o preço da compra e venda, e a pagar 15.000,00€ com a assinatura do contrato promessa e a restante parte do preço até 30 de Setembro de 2016, data até à qual teria impreterivelmente de ser outorgada a escritura pública de compra e venda, tendo os 2ª, 3º e 4º réus aceitado a forma de pagamento e deram, com a assinatura do contrato promessa, quitação, à autora, pelo pagamento da quantia de 15.000,00€, à qual as partes contratantes atribuíram carácter de sinal e princípio de pagamento; que foi acordado na cláusula 5ª do contrato promessa de compra e venda, caso seja necessário, para efeitos da autora pedir a liquidação e pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões e Imposto de Selo devido pela aquisição dos bens objecto do contrato, descrever na matriz urbana o barracão agrícola existente no prédio referido em 1º c), será da responsabilidade e expensas dos primeiros outorgantes a respectiva inscrição matricial e averbamento à descrição registral respectiva na Conservatória do Registo Predial de … e que, no dia 9 de Novembro de 2015, a 2ª ré, por si e em representação da Herança 1ª Ré e dos 3º e 4º Réus emitiu e assinou uma declaração nos termos da qual declarou que, para além dos 15.000,00€ (que já tinham recebido na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda) receberam ainda, da autora, em 9 de Novembro de 2015 a quantia de 5.000,00€ e, em 13 de Novembro de 2015, 5.000,00€, e mais 5.000,00€ em 9 Dezembro 2015, tendo, assim, ficado em dívida apenas 260.000,00€ e, para além destes montantes a autora entregou ainda aos réus, o montante de 5.000,00€, em 21 de Dezembro de 2015 e o montante de 5.000,00€ em 1 de Fevereiro de 2016; que os réus lhe prometeram vender e esta prometeu comprar-lhes os prédios referidos na cláusula 1ª do contrato promessa, livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, mas no prédio referido na alínea c) da cláusula 2º do contrato promessa de compra e venda, já à data do contrato promessa de compra e venda, como agora, (pese embora da respectiva caderneta predial constar que ali existe um barracão agrícola com a área de 300,00 m2), a verdade física e material é que, em vez de uma arrecadação agrícola o que ali existe é uma outra construção, que é uma vivenda, com Rés-do-chão e primeiro andar, destinada a habitação, com logradouro, com piscina e barbecue, a qual faz parte integrante do referido prédio e foi essa construção (vivenda) o principal objecto da promessa de compra e venda e foi incluída, no contrato promessa de compra e venda, como integrando “todas as suas construções e pertenças”, prometidas vender na cláusula 2^a e o elevado valor da compra e venda foi determinado pelo valor da vivenda e não pelo valor da invocada arrecadação agrícola e do terreno, os quais nem de perto nem de longe alcançariam aquele valor, até porque na matriz tinham o valor patrimonial de 80,81€, tanto assim é que, logo após a assinatura do contrato promessa de compra e venda, a autora passou a habitar e residir na referida vivenda, o que fez com o acordo e consentimento dos réus, passando a ter ali o centro da sua vida doméstica e familiar mas, já depois de outorgado o contrato promessa de compra e venda a autora, veio a saber que a vivenda que prometeu comprar foi construída, pelos promitentes vendedores e pelo autor da herança, Inicialmente, dadas as condicionantes de construção, tendo os então proprietários obtido licença para construção da mesma, requerendo o licenciamento de construção da mesma - com falsidade -, com se de um barracão agrícola se tratasse uma vez que só a construção de barracão agrícola era o único tipo de construção legalmente admissível e licenciável para o local, sendo que apenas formalmente a construção foi designada como sendo um barracão agrícola, sob cuja capa e com esta designação, foi construída a vivenda e, obtido o licenciamento camarário para a construção do barracão agrícola a realidade da construção que foi efectivamente levada a cabo não foi a de um barracão agrícola mas sim a de uma vivenda unifamiliar, para habitação - esta casa de habitação - vivenda - que integra o prédio referido na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa já existia, com as características descritas na petição inicial, à data que o mesmo foi outorgado e não foi descrita, no contrato promessa, na identificação do prédio prometido vender, uma vez que se encontrava - como encontra - não legalizada, omissa na matriz predial e na Conservatória do Registo Predial; que a compra da vivenda foi o objeto essencial/determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus, já que o que a autora pretendia era comprar uma casa de habitação, com espaço envolvente, em lugar sossegado, fora dos aglomerados populacionais onde pudesse descansar e recuperar do seu esforço profissional, com tranquilidade, isolamento e com a natureza envolvente a propiciar esse desejado bem-estar e sossego, o que era do conhecimento dos réus, que também sabiam que a autora só lhes adquiriu os restantes prédios rústicos porquanto os réus sempre lhe disseram que só lhe vendiam o prédio onde está implantada a vivenda, caso a autora lhes adquirisse os demais prédios rústicos constantes do contrato promessa porque só lhes interessava vender a herança no seu conjunto; em todo o caso, ela autora formou ao sua vontade negocial tendo em conta a compra da vivenda e, por isso, nela passou a residir, pagando pelo prédio um preço que não era o correspondente ao valor de um rústico mas sim ao valor da vivenda, sendo certo que «quando declarou que comprava o prédio rústico com o barracão, mencionados na al. c) da cláusula 1º do contrato promessa de compra e venda agiu com erro que atingiu os motivos determinantes da sua vontade, já que esta era comprar o prédio urbano, vivenda, sem o que nunca teria aceite comprar o rústico apenas com o barracão», sendo certo que os RR. eram conhecedores dessa essencialidade, isto é, que a vontade dela autora era adquirir a vivenda existente e que passou a habitar e não adquirir o barracão agrícola constante da declaração negocial, «consequentemente, nos termos do disposto nos artºs 247º e/ou 251º do Cód. Civil, o contrato promessa de compra e venda sempre será anulável por erro na declaração e erro sobre o objecto do negócio, uma vez que o que a Autora prometeu foi comprar uma vivenda, com as características da existente no local - o que foi determinante na motivação da sua vontade - e não um barracão agrícola»; que passou, desde então, a habitar a vivenda, como casa de habitação, com todas as condições de habitabilidade, com conhecimento e autorização dos réus e, atendendo ao acordado nas cláusulas 3ª b) e 5ª do contrato promessa, uma vez que os réus até 27 de Setembro de 2016 não cumpriram com a obrigação de descrever na matriz predial urbana a vivenda que prometeram vender, bem como não procederam à sua descrição registral da vivenda na respectiva Conservatória do Registo Predial do …, a autora enviou, por correio registado com A.R., à 2ª ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança 1ª ré, o documento 43, onde declara perder o interesse no negócio prometido por não lhe terem facultada qualquer documentação necessária para a outorga da escritura definitiva de compra e venda, não tendo os réus respondido à carta, nem sobre o teor da mesma manifestaram qualquer oposição, razão pela qual a autora deixou a vivenda em questão, dela saindo e retirando todos os seus pertences ali deixando todo o recheio que lá se encontrava quando foi residir para a mesma e em 7 de Outubro de 2016, enviou aos 2º, 3º e 4º réus nova comunicação, à qual os réus não deram qualquer resposta nem manifestaram qualquer oposição à resolução do contrato promessa feita pela aqui autora, com fundamento no incumprimento do mesmo pelos réus tendo aceitado as razões constantes das mencionadas comunicações da autora e a resolução do contrato promessa e as razões invocadas pela autora com as quais os responsabilizou pelo incumprimento do mesmo, tendo a autora ficado a a...r que lhe restituíssem os valores recebidos a título de sinal e por conta do preço da compra e venda prometida, o que, até hoje, não aconteceu e acabaram por enviar à autora, passados mais de dois meses sobre a data da recepção da última missiva da autora, uma carta à qual a autora respondeu em carta manuscrita, de 10 de Janeiro de 2017, que dirigiu à ré CC; que os réus não legalizaram as construções existentes no prédio rústico constante da alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda, bem como não procederam à inscrição de tal prédio na matriz predial urbana e à descrição da vivenda na Conservatória do Registo Predial, para além de não terem procedido à legalização das demais construções ali existentes, designadamente da descrita vivenda e a autora veio a ter conhecimento, de que, já depois de a autora ter resolvido o contrato promessa de compra e venda, os réus requereram junto da Câmara Municipal do ... a legalização da construção da vivenda que, ilegalmente, construíram no prédio que lhe prometeram vender, tendo tal pretensão sido indeferida, pela Câmara Municipal do ..., já no ano de 2017 - tal legalização é inviável já que não cumpre com os requisitos exigidos, pelo PDM do Município do ..., pelo que os réus prometeram celebrar com a autora a venda definitiva do referido prédio composto por uma construção ilegal e não passível de legalização e, por isso inapta para poder obter a necessária licença de utilização, indispensável para a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda e a autora, quando outorgou o contrato promessa de compra e venda estava absolutamente convicta que iria comprar o prédio com todas as construções nele existentes devidamente legalizadas, em especial a vivenda devidamente descrita na matriz predial urbana e descrita na Conservatória do Registo Predial e tanto mais ficou convencida que assim era porquanto o contrato promessa em questão foi elaborado por um Distinto Advogado do ..., na presença dos promitentes vendedores e da autora, o que a fez confiar e fiar-se de que estava acautelada a circunstância, para si essencial, de que o prédio em questão lhe seria vendido devidamente legalizado e com a respetiva licença de utilização e demais documentos necessários para a compra não de um prédio rústico com uma arrecadação, mas sim de um prédio urbano composto pela vivenda e demais construções e, foram incluídas as cláusulas 5ª e 6ª para garantir que, à data da escritura de compra e venda, a vivenda e demais construções estariam descritas na matriz predial urbana respectiva e devidamente legalizadas como tal, com a respectiva licença de utilização; que, para além do pagamento do sinal em dobro e das quantias que a autora lhes pagou, os réus estão incursos na obrigação de indemnizarem a autora por todas as despesas de conservação da vivenda que suportou a expensas próprias no valor de 4.000,00 e em 10.000 euros a título de danos não patrimoniais.

Regularmente citados, os réus contestaram e deduziram reconvenção:

Defendem-se por excepção e impugnam os factos alegados pela autora.

Por exceção, e como a autora explicitamente reconhece, a herança aberta por óbito de BB, embora impartida, foi já aceite pelos respetivos herdeiros e, por consequência, não se tratando de herança jacente, carece de personalidade judiciária pelo que será parte ilegítima do ponto de vista passivo na presente lide devendo desde logo ser absolvida da instância e a ré EE é casada no regime de comunhão de adquiridos com o réu DD pelo que, não sendo herdeira do supra referido de cujus, e uma vez que os bens deixados ao referido réu constituem bens próprios do mesmo, será a referida ré parte ilegítima do lado passivo, devendo desde já ser igualmente absolvida da instância.

Por impugnação, alegam que: a carta junta como documento nº50, alegadamente datada de 10/01/2017, não foi remetida à ré CC, estando forjadas quer a respetiva data quer o texto, ainda que parcialmente, pois a carta que foi remetida é a que os réus juntam como documento nº2; que a redacção dada aos documentos juntos pela autora com os nºs 2 e 3 é equívoca, pois confessa na carta datada de 07/10/2016, concretamente no seu antepenúltimo parágrafo, ter pago a quantia de 30.000,00 € (trinta mil euros), havendo assim lapso da autora e réus na redacção e elaboração dos referidos documentos, aliás anteriores à sobredita carta onde vindica o pagamento dos referidos 30.000,00 €, e quanto ao mais os réus nunca recusaram o cumprimento do contrato promessa de compra e venda e nunca em momento algum a autora solicitou aos réus a marcação da respectiva escritura de compra e venda, nem tão pouco solicitou que lhe fossem entregues, ou disponibilizados, quaisquer documentos relativos à instrução do contrato definitivo de compra e venda; que o objecto do contrato é perfeitamente explícito e claro, não tendo os réus prometido vender à autora, ou esta lhes prometeu comprar, uma vivenda munida da competente licença de utilização e a autora bem sabia que ia comprar um conjunto de prédios rústicos, bem identificados e definidos no contrato, nos quais estava implantada uma construção com condições de habitabilidade e a autora, previamente à assinatura do contrato promessa, deslocou-se aos referidos imóveis, tendo vistoriado a construção aí existente, logradouro, piscina e anexos, bem como as condições de habitabilidade e utilização que apresentava e vistoriado igualmente os demais imóveis rústicos; que a autora bem sabia que tal construção não tinha licença de utilização enquanto imóvel destinado à habitação, nem os réus em momento algum se comprometeram para com a autora a diligenciar por ela ou obtê-la, não sendo a obtenção e existência de tal licença condição para a celebração do contrato de compra e venda definitivo e nunca a autora solicitou aos réus que efectivassem tal averbamento do referido barracão na matriz urbana nem na descrição registral respetiva e verbalizou, quer perante os réus, quer perante terceiros, que pretendia viver no campo, em contacto com a natureza e implantar e desenvolver um projecto de exploração agrícola, que visaria não só a sua ocupação, como a de um seu sobrinho que com ela aí chegou a viver largos meses, aí pernoitando, confeccionando refeições, recebendo pessoas, ...ndo os seus bens, haveres e desenvolvendo actividades de natureza agrícola e foi a autora que abandonou os imóveis logo no início de Setembro de 2016, levando do seu interior todos os seus bens e todas as chaves dos portões e portas aí existentes e que em 27/09/2016, antes do final do termo do prazo previsto no contrato para a celebração da pública forma de compra e venda, diz que perdeu o interesse no negócio, e que já não quer celebrar o negócio definitivo mas, em 07/10/2016, para tentar emendar a mão, já invoca outras alegadas justificações, aliás falaciosas e inverídicas, de molde a tentar justificar o incumprimento pela sua parte do contrato promessa de compra e venda e os réus escreveram à autora as cartas já juntas com a petição inicial, das quais resulta, inequivocamente, não só a sua pretensão em cumprir o negócio prometido, transmitindo-lhe a propriedade dos imóveis rústicos que lhe prometeram vender, como lhe dão mais prazo para conseguir efectivar o seu cumprimento só considerando que a autora incumpriu definitivamente o referido contrato promessa de compra e venda em Abril de 2017; que o contrato de compra e venda definitivo só não teve lugar porque a autora não conseguiu disponibilizar a parte restante do preço em divida, tendo transmitido aos réus que precisaria de vender um apartamento que teria na região do Porto e esperar que se vencesse uma conta bancária que tinha a prazo; que só mudaram as fechaduras dos portões e portas dos imóveis prometidos vender após a autora os ter abandonado e levado consigo todos os seus bens do interior e exterior, bem como as respectivas chaves; quanto à invocada anulabilidade do negócio, que, além de intempestivo, pois que invocado para lá do prazo de um ano após a sua celebração ocorrida em 9 de Outubro de 2015 - caducidade que os réus invocam - seria infundado do ponto de vista substantivo pelo facto de a autora ter desde sempre plena consciência e conhecimento do âmbito e do objeto do contrato, inexistindo qualquer erro na declaração ou erro sobre o objeto, ou qualquer outro vício negocial; que a autora, durante o tempo em que permaneceu, habitou e utilizou os imóveis dos réus, provocou-lhes graves deteriorações (inutilizou a bomba da piscina que tinha o valor de 1.750,00 €; deixou de fazer a manutenção dos jardins e espaços verdes, transformando-os num autêntico lameiro, criando-se um desvalor de pelo menos 500,00 €; Inutilizou o fecho automático do portão, que tinha o valor de 780,00 €; deixou deteriorar as vedações dos imóveis, provocando-lhe danos de pelo menos 1.500,00 €; provocou inundações na parte habitacional, provocando danos no piso, rodapés e paredes no valor de 2.000,00 €; danificou as canalizações das águas de rega dos jardins e espaços verdes, provocando-lhe danos no valor de 1.500,00 €; plantou hortaliças nas partes ajardinadas dos imóveis, deixando perecer as plantas e flores ornamentais aí existentes, no valor de 700,00 € e deixou as silvas, ervas daninhas e arvenses invadirem grande parte dos terrenos destinados a cultura, sendo necessário pelo menos 2.000,00 € para os repor em estado cultivável).

Em reconvenção, os réus pedem que: a) Declarar-se que a autora incumpriu culposamente o contrato promessa de compra e venda que juntou aos autos como documento nº1, e em consequência ser condenada a perder a favor dos réus as quantias que lhes entregou a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do mesmo contrato, no valor de 30.000,00 €, legitimando os réus, nesta sede reconvintes, a fazê-las suas. b) Condenar-se a autora a pagar aos réus a quantia de 10.730,00 € a título de indemnização pelos danos que causou nos imóveis prometidos vender, bem como no respectivo recheio.

Para tanto, e dando como reproduzida a contestação, alegam que a autora incumpriu o contrato promessa de compra e venda que juntou com o nº1, uma vez que se recusou a celebrar o contrato definitivo de compra e venda e pagamento da parte do preço ainda em dívida e, por outro lado, por força de falta de manutenção e conservação dos imóveis e móveis dos réus e extravasando o uso normal de um usuário minimamente cuidador e zeloso, causou danos no valor de 10.730,00 €.

A autora replicou.

Quanto à matéria da excepção, alega que a presente acção foi proposta contra a Herança Ilíquida e Indivisa e contra todos os réus dessa herança e, caso venha a ser considerada procedente a ilegitimidade passiva da herança ré, deve a acção prosseguir contra os demais herdeiros, também eles réus.

Quanto à invocada exceção de caducidade do pedido de anulabilidade do contrato promessa alega que que não assiste razão aos réus já que a causa de anulabilidade só se verificou a partir da data em que o contrato definitivo deveria ter sido outorgado, ou seja em 30 de Setembro de 2016, e a presente acção deu entrada em Juízo em 26 de Junho de 2017, ou seja, muito antes de decorrido o prazo de um ano sobre aquela data, e era aos réus que, contratualmente competia entregarem à autora todos os documentos necessários à outorga da escritura.

Contestando a reconvenção, a autora alega que não incumpriu o contrato promessa de compra e venda, nunca se recusou a celebrar o contrato definitivo de compra e venda e nunca se recusou a pagar a parte do preço que só era devida com a outorga da escritura de compra e venda definitiva e foram os reconvintes, quem por culpa, única e exclusiva daqueles, não cumpriram com as suas obrigações para que fosse possível a outorga da compra e venda definitiva; e que não está obrigada a pagar aos réus os montantes por estes peticionados.

Realizada audiência prévia, foi proferido despacho saneador, onde se relegou para sentença o conhecimento da excepção peremptória de caducidade suscitada pelos réus, foi fixado o valor da acção, decididas as excepções de ilegitimidade passiva, indicados o objeto do litígio e temas de prova, apreciados os requerimentos de prova e agendada e programada a audiência de julgamento, sendo certo que, designadamente, e correspondendo ao solicitado pelo Tribunal, foi pelo Município do ... enviado, a título devolutivo, os processos nº 87/2009 e 309/2016 relativos ao edifício em questão.

            Após julgamento, foi proferida sentença, na qual: considerou-se, em suma, que importava concluir que a Autora é que não pretendeu finalizar a promessa assumida, isto é, que não teve interesse em celebrar o contrato prometido, «mas por culpa sua e não dos réus», sendo assim os réus absolvidos dos pedidos formulados na p.i. sob as alíneas a) a c), igualmente improcedendo o pedido subsidiário formulado sob a alínea e) [relativamente ao qual foi dito que não se verificava a excepção de caducidade], este por a Autora ter desde sempre consciência e conhecimento do âmbito e do objecto do contrato, acrescendo que finalmente improcedia o pedido formulado a título de danos patrimoniais e não patrimoniais [por não se terem provado os factos alegados pela A. para esse efeito]; já quanto ao pedido reconvencional, a conclusão foi a de que o mesmo procedia parcialmente, mais concretamente no sentido de a A. perder, a favor dos R.R., a quantia de € 30.000,00 que aquela lhes haviam entregue a título de sinal e princípio de pagamento do preço dos imóveis prometidos vender, por ela A. haver incumprido culposamente o contrato promessa de compra e venda ajuizado, mas já improcedendo o pedido formulado a título de danos não patrimoniais pelos RR./reconvintes, por não se terem provado quaisquer dos factos alegados pelos ditos RR./reconvintes; termos em que se concluiu com o seguinte concreto “dispositivo”:” Pelo exposto, o tribunal julga a acção improcedente, por não provada, e a reconvenção parcialmente procedente, por provada e, em consequência, decide-se: A) Absolvem-se os réus CC, DD e FF dos pedidos formulados pela autora AA; B) Declara-se que a autora/reconvinda AA incumpriu culposamente o contrato promessa de compra e venda junto a fls. 18 a 19 dos autos, e condena-se a autora/reconvinda a perder a favor dos réus/reconvintes CC, DD e FF as quantias que lhes entregou a título de sinal e princípio de pagamento no âmbito do mesmo contrato, no valor de 30.000,00 € (trinta mil euros), legitimando os réus/reconvintes, a fazê-las suas; C) Absolve-se a autora/reconvinda AA do pedido de pagamento aos réus/reconvintes da quantia de 10.730,00 € (dez mil setecentos e trinta euros) a título de indemnização por danos patrimoniais. Custas da acção a suportar pela autora. Custas da reconvenção a suportar pelos réus/reconvintes e autora/reconvinda na proporção do decaimento que se fixa, respectivamente, em 25% e 75%. Registe-se e notifique-se.»

Inconformada com essa sentença, apresentou a Autora recurso de apelação contra a mesma, que culminou com o seguinte deliberação:

“Pelo exposto, no parcial provimento do recurso e parcial revogação da sentença da 1ª instância, acorda-se em declarar a nulidade do contrato promessa ajuizado, em consequência do que:

I) são os RR./recorridos condenados a devolver à A./recorrente as quantias recebidas desta por motivo do contrato promessa celebrado, no montante de € 40.000,00, ficando assim prejudicados os pedidos formulados na p.i. sob as alíneas a) a c) e e), mas mantendo-se a improcedência do pedido formulado na al.d);

II) improcedem totalmente os pedidos reconvencionais formulados pelos RR., ficando agora a A. totalmente absolvida dos mesmos. Custas, em ambas as instâncias, da acção a cargo da Autora e dos RR., na proporção de 1/7 para aquela e de 6/7 para estes, e as da reconvenção totalmente a cargo dos RR.

Irresignados, recorreram os réus/apelados de revista, formulando as seguintes conclusões:

“PRIMEIRA - Considerada particularmente a matéria assente nos pontos 6°, 15°, 61°, 62°, 66° e 69° da matéria de facto, e o teor da matéria não provada, - matéria que não foi alterada pelo Tribunal da Relação -, resulta, por um lado, que o objeto do contrato promessa de compra e venda ajuizado não foi “tout court” a compra e venda de um imóvel de natureza urbana destinado a habitação, mas sim de um conjunto de imóveis onde se encontra erigida uma construção com condições de utilização para habitação.

SEGUNDA - Assim, as partes aí contraentes, ao elegerem inequívoca e especificamente tal objeto contratual, contrataram dentro do espírito e da letra do princípio da liberdade contratual vertido no n°1 do art. 405° do C.Civil.

Terceira- Com efeito, tal princípio desdobra-se em vários aspetos, nomeadamente na na possibilidade das partes contratarem como melhor lhes aprouver e na possibilidade de, na regulamentação convencional dos seus interesses, se afastarem dos contratos paradigmáticos disciplinados na lei, podendo assim celebrar contratos atípicos, ou de incluírem cláusulas divergentes da regulação supletiva contida no Código Civil.

QUARTA - Por outro lado, o limite do âmbito de tal liberdade de contratação reside tão só na licitude do objeto do contrato, pelo que sendo o respetivo objeto lícito não se afigurará inquinado de invalidade, rectius, nulidade, o respetivo contrato promessa de compra e venda.

QUINTA - É inequívoco que a recorrida, se propôs adquirir aos recorrentes os quatro prédios identificados no contrato promessa tal como ali se encontram descritos e que, caso fosse necessário - tal como consta da respetiva cláusula 5 - para efeitos de descrição na matriz urbana, a inscrição e descrição das construções aí existentes - a parte habitacional - os R.R. diligenciariam nesse sentido, desde que a A., - promitente compradora e ora recorrida, - assim expressamente o solicitasse, quer antes, quer mesmo depois da venda definitiva dos imóveis que constituem o objeto do contrato como decorre do seu teor.

SEXTA - Por conseguinte, nada impedia as partes de realizarem o contrato de compra e venda dos imóveis identificados na parte relativa ao objeto do contrato promessa de compra e venda, pois de facto, tal objeto não é contralegem, nem padece de nulidade originária.

SÉTIMA - Por consequência, e salvo o devido respeito por diverso entendimento e saber, por um lado, o douto acórdão recorrido aplicou equivocamente o n°1 do art. 1^o do D.L. n°281/99 de 26/7, e por outro, inobservou o disposto no art. 405° n°1 e 406° n°1, 1^a parte, ambos do C.Civil, não ocorrendo por consequência o vício de nulidade do contrato promessa de compra e venda em referência.

OITAVA - Diversamente, deverá esse Supremo Tribunal entender que as partes contraentes fizeram um acordo negociai lícito, com um objeto legal e legítimo, dentro do espirito da liberdade negociai que o permitem os normativos substantivos citados, devendo assim determinar a revogação do douto acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra e manter in totum a decisão do Tribunal de 1^a Instância (…) “

Contra-alegou a autora/apelante AA que pugnou pela manutenção do acórdão.

Cumpre decidir.

A matéria de facto dada como provada é a seguinte:

«1. A 2ª ré, o 3º e o 4º réus, por eles e na qualidade que invocaram, (no contrato promessa de compra e venda objecto da presente acção), de únicos e universais herdeiros da herança deixada por óbito de BB, falecido, a ..., na Freguesia ..., …, no estado de casado na comunhão de adquiridos com a 2ª ré, outorgaram, em 9 de Outubro de 2015, como promitentes vendedores, com a autora, como promitente compradora, o contrato promessa de compra e venda junto a fls. 18 e 19. (artigo 1º da petição inicial)

2. Nesse contrato promessa de compra e venda, nos termos da cláusula 1ª, alíneas a) a d) do mesmo, os 2º, 3º e 4º réus, como promitentes vendedores, declaram que “(...) da herança deixada por óbito de BB fazem parte os seguintes bens imóveis:

“- a)- Prédio rústico sito às ..., na União de Freguesias de ... e ... de ..., constituído por cultura de sequeiro com a área de 4.900 metros quadrados a confrontar de norte com GG e outros, sul com HH e outro, nascente com ... de II e poente com ..., descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo ..., (tendo tido origem no artigo rústico ... da extinta freguesia de ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a descrição ...-... com o valor patrimonial de 100,46€,;

b)- Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e ... de ..., constituído por gleba nº 84 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados a confrontar de norte com JJ - 78, sul com KK, nascente com LL- 85 e poente com ... e estrada da ..., descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo …, (tendo tido origem no artigo … da extinta freguesia de ...), descrito na Conservatória do Registo predial de ... sob a descrição 3063- ... com o valor patrimonial de 80,81€;

c)- Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e … de ..., constituído por gleba nº 85 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados e um barracão agrícola com a área de 300,00 metros quadrados, a confrontar de norte com MM (Casal 33), sul com NN (101), nascente com MM (Casal 33) e poente com OO(84), descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo …, (tendo tido origem no artigo rústico … da extinta freguesia de ...) , descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a descrição ...-... com o valor patrimonial de 80,81€, ;

            d) Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e … de ..., constituído por gleba no 101 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados, a confrontar de norte com LL - 85, sul com PP- 102, nascente com QQ 105 e poente com ..., descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo … tendo tido origem no artigo rústico … da extinta freguesia de ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a descrição 361 - ... com o valor patrimonial de 80,8l€. ” (artigo 2^o da petição inicial)

                3. Como consta da cláusula 2^a do contrato promessa de compra e venda, os 2^a, 3^o e 4^o réus, por si e na qualidade de únicos e universais herdeiros da Herança, prometeram vender à autora os prédios referidos na cláusula I^a do referido contrato promessa de compra e venda, pelo preço de 290.000,006 (duzentos e noventa mil euros) “(..) livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, atribuindo aos prédios os seguintes valores individuais:

            a) 260.000,00€ ao prédio referido supra na cláusula I^o c) do mencionado contrato promessa de compra e venda;

            b)10.000,00€ ao prédio referido na cláusula I^a a) do mencionado contrato promessa de compra e venda;

            c)10.000,00€ ao prédio referido na cláusula I^a b) do mencionado contrato promessa de compra e venda;

            d)10.000,00€ ao prédio referido na cláusula I^a d) do mencionado contrato promessa de compra e venda; ” (artigo 3^o da petição inicial)

            4. De acordo com o estipulado na cláusula 3^a do mesmo contrato de compra e venda, a autora, aceitou o preço da compra e venda referida na cláusula 2^a do referido contrato promessa de compra e venda, a pagar da seguinte forma:

            a) - 15.000,00 € (quinze mil euros) com a assinatura do contrato promessa;

            b) - A restante parte do preço no montante de 275.000,006, a pagar pela autora aos 2^a, 3^o e 4^o réus, até 30 de Setembro de 2016, data até à qual teria impreterivelmente de ser outorgada a escritura pública correspondente à referida promessa de compra e venda. (artigo 4º da petição inicial)

            5. Nos termos do acordado na cláusula 4ª do contrato promessa de compra e venda os 2ª, 3º e 4º réus aceitaram a forma de pagamento referida na cláusula 3ª e deram, com a assinatura do mesmo, quitação, à autora, pelo pagamento da quantia de 15.000,00€, quantia essa à qual, a autora e os réus outorgantes, atribuíram carácter de sinal e princípio de pagamento. (artigo 5º da petição inicial)

            6. De acordo com o disposto na cláusula 5ª do mencionado contrato promessa de compra e venda, caso seja necessário, para efeitos de a segunda outorgante pedir a liquidação e pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões e Imposto de Selo devido pela aquisição dos bens objecto deste contrato, descrever na matriz urbana o barracão agrícola existente no prédio referido em 1º c), será da responsabilidade e expensas dos primeiros outorgantes a respectiva inscrição matricial e averbamento à descrição registral respectiva na Conservatória do Registo Predial de .... (artigo 6º da petição inicial)

            7. Ficou estipulado na cláusula 6ª do mencionado contrato promessa de compra e venda que a escritura pública correspondente à promessa de compra e venda seria celebrada no Cartório Notarial a escolher por acordo entre os réus promitentes vendedores e a autora e que a documentação necessária seria da responsabilidade dos réus promitentes vendedores. (artigo 7º da petição inicial)

                8. A cônjuge do réu DD, declarou “(...prestar a seu marido o necessário consentimento conjugal à prática dos actos supra referidos com os quais concorda na integra ”. (artigo 8º da petição inicial)

            9. Tendo declarado que o clausulado é a expressão da sua livre vontade que prometeram cumprir na íntegra sem reserva, autora e réus, promitentes compradora e vendedores, assinaram o referido contrato promessa, no ..., em 9 de Outubro de 2015. (artigo 9º da petição inicial)

            10. No dia 9 de Novembro de 2015, a 2ª ré, por si e em representação da Herança e dos 3º e 4º réus emitiu e assinou uma declaração, nos termos da qual declarou que, para além dos 15.000,00€ que já tinham recebido na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, de 9 de Outubro de 2015 receberam ainda, da autora, em 9 de Novembro de 2015 a quantia de 5.000,006 e, também, em 13/11/2015, receberam 5.000,006, e ainda receberam mais 5.000,006 em 09-12-2015, montantes estes referentes ao pagamento de uma parte do preço da compra dos prédios rústicos, referenciados no contrato promessa de compra e venda celebrado. (artigo 10º da petição inicial)

            11.Consta, ainda da referida declaração, que:

            “-Preço total da compra - 290.000,00 Euros;

            -Entrega de 15.000,00 Euros com a assinatura do contrato.

            -Ficou em dívida 275.000 Euros

            -Entrega de 5.000,00 Euros em 13/11/2015

            -Ficou em dívida -270.000,00 Euros

            -Entregou 5.000,00 Euros em 09-12-2015

            -Ficou em dívida 265.000,00 euros ” (artigo 11º da petição inicial)

            12. Como sinal e princípio de pagamento a autora pagou aos réus, na pessoa da 2ª ré cabeça-de-casal da Herança, o montante de 15.000,006, no acto de assinatura do contrato promessa de compra e venda e, para além desse montante, a autora entregou ainda aos réus, na pessoa da 2ª ré, cabeça de casal, e estes receberam, o montante de 15.000,00. (artigo 12º da petição inicial)

            13. Consta da declaração emitida em 01/02/2016 que foi assinada pela autora e pela 2ª ré, que a autora entregou ainda aos réus, através da 2^a ré, o montante de 5.000,006, em 21-12-2015 e o montante de 5.000,006 em 1-02-2016. (artigo 13º da petição inicial)

            14. No prédio referido na alínea c) da cláusula 2º do contrato promessa de compra e venda (c)

            -Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e ... de ... constituído por gleba nº 85 - cultura de sequeiro com a área de 10.000 metros quadrados e um barracão agrícola com a área de 300,00 metros quadrados, a confrontar de norte com MM (Casal 33), sul com NN (101), nascente com MM (Casal 33) e poente com OO(84), descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo …, (tendo tido origem no artigo rústico 2376 da extinta freguesia de ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a descrição ...-... com o valor patrimonial de 80,816,), já à data do contrato promessa de compra e venda, como agora, pese embora da respectiva caderneta predial constar que ali existe um barracão agrícola com a área de 300,00 m2, a verdade física e material é que, em vez de uma arrecadação agrícola o que ali existe é uma outra construção, que é uma vivenda, com rés-do-chão e primeiro andar, destinada a habitação, com logradouro, com piscina e barbecue, a qual faz parte integrante do referido prédio. (artigo 16º da petição inicial)

            15. Essa construção foi incluída, no contrato promessa de compra e venda, como integrando “todas as suas construções e pertenças”, prometidas vender na cláusula 2ª do contrato promessa de compra e venda, sendo que o elevado valor da compra e venda foi determinado pelo valor da vivenda e não pelo valor da invocada arrecadação agrícola e do terreno, os quais nem de perto nem de longe alcançariam aquele valor, até porque na matriz tinham o valor patrimonial de 80,81€. (artigo 17° da petição inicial)

            16. Logo após a assinatura do contrato promessa de compra e venda, a autora passou a habitar e residir na referida vivenda, o que fez com o acordo e consentimento dos réus, passando a ter ali o centro da sua vida doméstica e familiar. (artigo 18º da petição inicial)

            17. Inicialmente, dadas as condicionantes de construção, essa vivenda foi construída tendo os então proprietários obtido licença para construção da mesma, requerendo o licenciamento de construção da mesma com se de um barracão agrícola se tratasse uma vez que só a construção de barracão agrícola era o único tipo de construção legalmente admissível e licenciável para o local. (artigo 20º da petição inicial)

            18. Só formalmente a construção foi designada como sendo um barracão agrícola, sob cuja capa e com esta designação, foi construída a vivenda que os réus prometeram vender e a autora prometeu comprar. (artigo 21º da petição inicial)

            19. Obtido o licenciamento camarário para a construção do barracão agrícola a realidade da construção que foi efectivamente levada a cabo não foi a de um barracão agrícola mas sim a de uma vivenda unifamiliar, para habitação. (artigo 22º da petição inicial)

            20. Assim, no local, foi construída uma vivenda unifamiliar, que os réus prometeram vender à autora, nos termos do contrato promessa, e que esta lhes prometeu comprar, com as características exteriores que se evidenciam nas fotografias juntas a fls. 21 a 28. (artigo 23º da petição inicial)

                21. Quanto ao edifício, foi construída, uma ala, do lado direito, no sentido de quem entra no respectivo logradouro, com um portão metálico, a toda a largura da entrada, cuja funcionalidade é de garagem para recolha de veículos e arrumos, cuja cércea de telhado corresponde a uma casa de r/ch e 1º andar. (artigo 24º da petição inicial)

            22. Ligado a esta ala, foi construída do lado direito da mesma, sensivelmente a partir do meio do comprimento do mesmo uma outra ala, do lado esquerdo, de quem entra pela entrada principal do prédio, com r/ch e primeiro andar e ainda um piso inferior ao r/ch, retirando partido do declive do terreno. (artigo 25º da petição inicial)

            23. Esta outra ala, do lado esquerdo da vivenda, foi construída, na continuidade da garagem, a ela ligada, formando um único edifício, com a empena do telhado comum e com interligação interior através de porta e escada interior e é composta por R/ch e primeiro andar. (artigo 26º da petição inicial)

            24. Todo o prédio (vivenda, logradouro, construções existentes neste e demais terreno do dito prédio), encontra-se separado, do exterior, nomeadamente das estradas, ...s e outros prédios com que confina, com vedação, feita com muro na base com vedação metálica assente nesse muro, tendo dois portões de entrada, um o principal, com duas portas (ou folhas) de ferro trabalhado e outro, o secundário, também ele com dois portões. (artigo 27º da petição inicial)

            25. Entre os portões exteriores do logradouro e a vivenda, em redor desta, todo o logradouro se encontra pavimentado com cubo de granito, desde a entrada até à entrada da garagem e, na parte restante, em volta de toda a vivenda com placas de revestimento de piso, prefabricadas, em forma quadrangular. (artigo 28º da petição inicial)

                26. No logradouro exterior, na parte frontal e sobre o lado direito da escadaria exterior de acesso ao primeiro andar, existe uma piscina equipada com toda a maquinaria necessária ao tratamento e renovação da respectiva água, com os respectivos skimers e filtros de limpeza e aspiração da água. (artigo 29º da petição inicial)

                27. Ainda no logradouro existe um barbecue, com cobertura em telhado de chapas próprias de cobertura, (sendo a parte da frente do mesmo aberta), o qual está equipado com forno a lenha, grelhador, lava-loiças, com água canalizada, zona de recolha de lenha combustível, e cobertura em telha, com duas chaminés, respectivamente do grelhador e do forno a lenha, bem como com móvel para recolha de objectos de serviço. (artigo 30º da petição inicial)

            28. Também no logradouro, existem diversos canteiros de jardim, com flores, arbustos e outras plantas de jardim, canteiros esses perfeitamente delimitados por lancis de cimento, que os separam da zona pavimentada, sendo todo o logradouro iluminado por candeeiros de poste, com as lâmpadas dentro de globos cimeiros de vidro fosco. (artigo 31º da petição inicial)

                29. A zona da piscina e do barbecue encontra-se separada da parte do jardim com um corrimão, feito em cimento, assente em pilares, trabalhados, de cimento. (artigo 32º da petição inicial)

                30. O acesso ao primeiro andar da vivenda, faz-se, a partir do logradouro envolvente, através de uma escadaria que dá acesso a uma varanda de entrada, a qual contorna também o primeiro andar, pelo exterior, do seu lado esquerdo. (artigo 33º da petição inicial)

            31. No cimo dessas escadas existe um patamar exterior da varanda que dá acesso ao interior do primeiro andar, constituindo, esta escadaria e o patamar exterior, a entrada principal do primeiro andar. (artigo 34º da petição inicial)

                32. Quanto aos interiores da vivenda e garagem podem os mesmos ser descritos da seguinte forma:

            A)        A garagem é ampla tendo capacidade para recolher cerca de oito viaturas ligeiras;

            B) O primeiro andar é composto por uma cozinha ampla, com janela para o exterior, (equipada com todo o mobiliário de cozinha e electrodomésticos, nomeadamente, frigorífico, fogão, e outros, para além de salamandra de aquecimento), dois quartos amplos, ambos com janela para o exterior, quarto de banho amplo, com janela para o exterior e corredor, com escada para o R/ch;

            C) O R/ch é composto por um salão enorme, (totalmente mobilado, com piano, móvel grande de madeira para louças ou livros, um balcão de bar, salão este amplo que serve de sala de estar e de visitas), dois quartos e cozinha, devidamente equipada, com mesa, cadeiras, móveis de cozinha, com porta para o exterior, e ainda dois quartos de banho;

            D) Junto ao r/c existe uma casa de banho, com janela e uma sala de arrumos onde podem ser instaladas arcas frigoríficas e outros electrodomésticos e demais equipamentos próprios de uma habitação;

            E) Desde o R/ch acede-se à garagem através de uma porta com escada;

            F) Tem ainda uma cave com pipas de vinho velhas, bicicletas, um depósito de gasóleo e respectiva caldeira de aquecimento da casa, casa esta que é ampla, com uma porta de ligação ao exterior e uma janela. (artigo 35º da petição inicial)

            33. Esta casa de habitação que integra o prédio referido na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa já existia, com as características descritas, à data que o mesmo foi outorgado. (artigo 36º da petição inicial)

                34.No entanto, a vivenda não foi descrita, no contrato promessa, na identificação do prédio prometido vender, uma vez que se encontrava - como encontra - não legalizada, omissa na matriz predial e na Conservatória do Registo Predial, mas já estava construída, mobilada, e havia sido habitada pelos réus à data em que foi outorgado o contrato promessa de compra e venda. (artigo 37º da petição inicial)

            35. A vivenda já ali existia, com todas as condições de habitabilidade, e comodidades habitacionais, designadamente aquecimento central, com caldeira, mobiliário de cozinha e casa de banho completas, piano na sala de estar, tanto que a autora ali habitou e residiu, com todas essas comodidades, desde a data da outorga do contrato promessa. (artigo 38º da petição inicial)

                36. A compra da vivenda em questão foi o objecto determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus, já que o que a autora pretendia era comprar uma casa de habitação, com espaço envolvente, em lugar sossegado, fora dos aglomerados populacionais onde pudesse descansar e recuperar do seu esforço profissional, com tranquilidade, isolamento e com a natureza envolvente a propiciar esse desejado bem-estar e sossego. (artigo 39º da petição inicial)

                37. O valor que foi atribuído ao prédio rústico referido na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa foi o valor correspondente à vivenda e respectivo recheio. (artigo 40º da petição inicial)

                38. Esta sobrevalorização do preço do referido imóvel foi determinada pelo valor correspondente à vivenda, já que nem o barracão agrícola nem o restante prédio teriam, só por si, aptidões que justificassem uma tal valorização. (artigo 41º da petição inicial)

            39. Nunca a autora se proporia adquirir um prédio rústico, que é de cultura de sequeiro e um barracão agrícola, pelo valor de 260.000,00€, valor este que exorbita escandalosamente o valor de mercado da propriedade rústica, aos preços de mercado praticados na zona do ..., facto este de que os promitentes vendedores tinham perfeito conhecimento quando outorgaram o contrato promessa de compra e venda por aquele valor. (artigo 42º da petição inicial)

            40. A autora é ..., e exerce a sua profissão no Centro de Saúde do ..., onde ocupa todo o tempo de que dispõe, sobrando-lhe apenas o tempo necessário para descansar e recuperar força física e intelectual e não para tratar prédios rústicos. (artigo 43º da petição inicial)

                41. A autora enviou, por correio registado com A.R., à 2ª ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança uma missiva onde comunicou que: “Até à presente data não me foi facultada qualquer documentação necessária para a outorga da escritura definitiva de compra e venda dos imóveis constantes do contrato promessa de compra e venda celebrado entre nós em Outubro de 2015, digo, em 9 de Outubro de 2015. Consequentemente não será possível outorgar essa escritura até 30 de Setembro de 2016, razão pela qual declaro perder o interesse no negócio prometido”. Com os m. cumprimentos, 27 de Setembro de 2016, Ass. (AA). (artigo 50º da petição inicial)

           42. Essa carta registada, com A.R. foi recebida em 03/10/2016. (artigo 51º da petição inicial)

        43. A autora deixou a vivenda, dela saindo e retirando todos os seus pertences ali deixando todo o recheio que lá se encontrava quando foi residir para a mesma, recheio esse que também fez parte do contrato de compra e venda prometido. (artigo 52º da petição inicial)

           44. A autora, em 7 de Outubro de 2016, enviou aos 2º, 3º e 4º réus nova comunicação, sob carta registada com A.R., na qual lhes comunicou que:

           “(...) Tenho presente o contrato promessa que, em 9 de Outubro de 2015, outorguei, na qualidade de promitente compradora, com V. Exª., DD e esposa EE e FF todos na qualidade de únicos e universais herdeiros de BB.

            Nesse contrato promessa de compra e venda V. Exªs. prometeram vender-me, livres de quaisquer ónus e encargos, com todas as suas construções e pertenças, os seguintes bens imóveis, pelo preço total de 290.000,00€:

            a)- Prédio rústico sito às ..., na União de Freguesias de ... e … de ..., descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo 4245, descrito na Conservatória do Registo predial de ... sob a descrição ...;

            b)- Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e … de ... descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e … de ... sob o artigo …, descrito na Conservatória do Registo predial de ... sob a descrição 3063.            c)- Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e ... de ... descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e ... de ... sob o artigo …, descrito na Conservatória do Registo predial de ... sob a descrição ....

            d) Prédio rústico sito ao ..., na União de Freguesias de ... e ... de ... descrito na matriz rústica da União de Freguesias de ... e ... de ... sob o artigo ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a descrição ….

            Sucede que, como ficou estabelecido na cláusula 3ª al. b) do contrato promessa em questão, a escritura definitiva de compra e venda devia ter sido outorgada, impreterivelmente, até ao dia 30 de Setembro de 2016. V. Exªs. não me forneceram até àquela data quaisquer documentos com vista à celebração da referida escritura definitiva bem como, até à mesma data não deram cumprimento ao estipulado na cláusula 5ª do mencionado contrato promessa de compra e venda, nem me forneceram os documentos necessários para a marcação e outorga da mesma.

            Sucede, também que quanto ao prédio mencionado na cláusula 1ª al. a) daquele contrato promessa o mesmo estaria já, à data da respectiva outorga, negociado com um v. familiar, pelo que já não poderia ser objecto do referido negócio.

            Ainda quanto ao prédio referido na cláusula 1ª al. c) do mesmo contrato sucede que V. Exªs. nunca deram cumprimento ao disposto na cláusula 5ª do mesmo, pelo que o armazém ali referido não existe, existindo antes, uma vivenda que se encontra ilegalmente construída e sem licença de utilização, que, aliás, V. Exºs. não juntaram, por v. única e exclusiva culpa ao contrato promessa em questão.

            Assim, a não outorga da escritura pública definitiva foi determinada por culpa única e exclusiva de V. Exªs.,pelo que não tendo a mesma sido outorgada até 30 de Setembro de 2016, perdi o interesse que tinha no negócio, devendo assim considerar-se, para todos os efeitos, o mesmo não cumprido por culpa única e exclusiva de V.Exªs, nos termos do disposto no artº 808º nº1 do Código Civil, pelo que venho, pela presente proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda em questão, que V. Exªs. não cumpriram.

            Aliás, V. Exªs. tomaram já posse do prédio mencionado na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa, fechando o mesmo com corrente e cadeado e procedendo ao corte da energia eléctrica, actuação esta que demonstra o não cumprimento do contrato promessa por actos da v. inteira responsabilidade.

            Uma vez que já paguei a V. Exªs. o valor de 15.000,00€, a título de sinal, deverão V. Exªs. devolver-me essa quantia de 15.000,00€, bem como a restante quantia de 15.000,00€ que, entretanto paguei a V. Exªs. por conta do preço final, nos termos do disposto no artº 442º nº2 do CCivil, devolução essa que me deverá ser feita até ao próximo dia 30 de Outubro de 2016

            A presente comunicação tem efeito admonitórios nos termos do artº 805º nº2 do Código Civil.

            Caso V. Exªs. assim não procedam recorrerei às competentes vias judiciais, sem qualquer outro aviso.

            Para tratar de qualquer assunto relacionado com o que deixo exposto no presente ofício deverão contactar o m. advogado, Dr. RR, com escritório no Largo ......, na ....

            Sem outro assunto

            Sou

            Ass. AA". (artigo 53º da petição inicial)

            45. Os 2ª e 3ºs e 4º réus logo após terem recebido a carta que a autora lhes enviou em 09/10/2015 tomaram posse dos prédios prometidos vender e, inclusivamente do prédio mencionado na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa, fechando o mesmo a corrente e cadeado e procedendo ao corte da energia eléctrica. (artigo 56º da petição inicial)

            46. A autora ficou a aguardar que os réus lhe restituíssem os valores recebidos a título de sinal e os demais que a autora lhe entregou por conta do preço da compra e venda prometida, o que, até hoje, não aconteceu. (artigo 57º da petição inicial)

                47. Sucede que, passados mais de dois meses sobre a data da recepção da última missiva da autora, os réus enviaram à autora uma carta com o seguinte teor:

            “..., 26/12/2016 EXMª SENHORA DRª

            Com os nossos cumprimentos, na qualidade de promitentes vendedores do conjunto predial objeto do contrato promessa de compra e venda celebrado em 09/10/2015, no qual Vª Exª figura como promitente compradora, somos a dar-lhe conhecimento e transmitir-lhe o seguinte:

            1º Demos devida nota às suas cartas de 27/09/2016 e 07/10/2016 nas quais Vª Exª diz ter perdido o interesse no negócio prometido na primeira, e procede à resolução do contrato promessa em causa na segunda.

            2º Ora, não só inexistem em absoluto quaisquer fundamentos para a resolução do contrato, uma vez que nunca nos recusámos — nem recusamos — a celebrar a pública forma do contrato definitivo relativamente à totalidade dos bens prometidos vender, nem tais bens são diferentes dos que se contemplam, de facto, no contrato em referência.

            3º Curiosamente, nunca Exª sob qualquer forma nos interpelou e, ou notificou, para celebrar o contrato de compra e venda definitivo através da competente escritura pública, sendo que, se o tivesse feito, já teríamos procedido à sua outorga.

            4º É que, se de facto até 30 de Setembro de 2016 tal escritura nunca se realizou, como bem sabe, e outras pessoas das suas e nossas relações também sabem, foi pura e simplesmente porque não conseguiu arranjar o resto do dinheiro para o pagamento da totalidade do preço.

            5º Aliás, nesta parte, e como também sabe e desse sempre soube, estávamos todos à espera da sua comunicação a dizer que já estava preparada para pagar o resto do preço para se marcar a escritura tendo sido esta a única razão pela qual não se marcou até aquela data.

            6º Por outro lado, não diga que não sabia que a vivenda relativa ao imóvel identificado na al. c) da cláusula 1 do contrato estava descrita matricialmente como armazém, pois além de a Senhora Drª aí ter vivido praticamente 1 ano, o próprio contrato previa a possibilidade de alterar tal descrição se necessário. Todavia nunca Vª EXª nos solicitou a efetivação de tal alteração, porque se o tivesse feito, teríamos diligenciado nesse sentido.

            7º Ou seja, e dito de outra forma, não se nos afigura que tenhamos incumprido a nossa obrigação em qualquer das vertentes e alíneas do contrato promessa, não tendo por isso razão ou fundamento válidos os argumentos levados às suas cartas supra referidas pela simples razão que não correspondem à verdade.

            8º Assim, por este meio, somos a dar-lhe conhecimento que, não obstante, ainda mantemos o propósito de celebrar o contrato definitivo e de desconsiderar a sua alegada falta de interesse e resolução contratual.

            9º Todavia, e porque existem terceiras pessoas interessadas nas mesmas propriedades, somos por este meio a solicitar se digne informar se mantem ou não ainda o propósito de cumprir o contrato promessa.

            Nada nos dizendo em sentido contrário no prazo de 30 (trinta) dias, prosseguiremos com as negociações com as sobreditas terceiras pessoas, às quais nos reservamos o direito de lhes transmitir a posse e propriedade dos imóveis objeto do contrato promessa em referência, considerando-o então para todos os efeitos resolvido pela sua parte sem fundamento ou causa da nossa responsabilidade.

            Na espectativa do seu contato

            Com renovados cumprimentos

            Subscrevemo-nos”

            (4 Assinaturas) (artigo 58º da petição inicial)

            48. Até hoje os réus não devolveram à autora os montantes que esta lhes entregou, quer como sinal quer por conta do preço devido pela compra e venda prometida. (artigo 61º da petição inicial)

            49. Os réus não legalizaram as construções existentes no prédio rústico constante da alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda, designadamente a vivenda ali existente, cuja construção não se encontra legalizada - como não se encontrava legalizada na data limite para a outorga da escritura de compra e venda - bem como não procederam à inscrição de tal prédio na matriz predial urbana e à descrição da vivenda na Conservatória do Registo Predial, para além de não terem procedido à legalização das demais construções ali existentes, designadamente da descrita vivenda. (artigo 64º da petição inicial)

            50. A autora veio a ter conhecimento, de que, já depois da autora ter resolvido o contrato promessa de compra e venda, os réus requereram junto da Câmara Municipal do ... a legalização da construção da descrita vivenda que, ilegalmente, construíram no prédio que lhe prometeram vender, tendo tal pretensão sido indeferida, pela Câmara Municipal do ..., já no ano de 2017. (artigo 65º da petição inicial)

                51. Segundo os serviços Técnicos da Câmara Municipal do ... tal legalização é inviável já que não cumpre com os requisitos exigidos, pelo PDM do Município do ... (instrumento de ordenamento do território em vigor), nomeadamente quanto à área do terreno e quanto à área de implantação da vivenda em questão, para além de violar outros requisitos, razão pela qual tal legalização é inviável, tal e qual a referida construção (vivenda) se encontrava à data do contrato promessa de compra e venda e à data fixada como data limite para a outorga da escritura pública de compra e venda e ainda se encontra nesta data. (artigo 66º da petição inicial)

                52. Só após a autora ter resolvido o contrato promessa em questão é que os réus tentaram, junto da Câmara Municipal do ..., obter a legalização da vivenda com vista a procederem à alteração da descrição matricial e registral do prédio. (artigo 78º da petição inicial)

                53. Os réus enviaram à autora, em 26 de Abril de 2017, uma carta com o seguinte teor: “(…) tendo em conta os pontos 8 e 9 da carta que remetemos a V. Exª. em 13/12/2017, e tendo em conta que até este momento V. Exª. não manifestou o propósito nem interesse em celebrar o contrato de compra e venda definitivo, incumpriu definitivamente o contrato promessa de compra e venda celebrado em 09/10/2015, pelo que iremos transmitir o imóvel a uma terceira pessoa que se mostre interessada no mesmo. Por consequência, faremos nosso o sinal que nos foi entregue, uma vez que V. Exª. que, com culpa, incumpriu o sobredito contrato promessa ao recusar celebrar o contrato aí previsto. ” (artigos 79º e 80º da petição inicial)

            54. A carta junta como documento nº50, alegadamente datada de 10/01/2017, não foi remetida à ré CC. (artigo 7º da contestação)

                55. Com efeito, a carta que foi remetida à ré CC pela autora é a carta junta a fls. 75/76 com o seguinte teor: “Como não consigo desde há muito tempo, fins de Setembro de 2016, falar consigo, escrevo:

            -Devemos tentar resolver a situação a bem, sem necessidade de advogado e justiça e tribunal

            -Somos pessoas educadas e civilizadas e competentes para resolver a situação.

            -Como disse na sua carta, há uma pessoa que vamos chamar de terceiro - interessada na compra da sua propriedade.

            -Façamos então uma reunião, com a CC e herdeiros, eu e o terceiro e pode ser que se consiga uma solução de compra e venda da sua propriedade.

            - já teve anteriormente um outro terceiro “interessado na compra, uma senhora, que lhe dava pela propriedade o que a CC pedisse …”, que depois desistiu … As palavras entre aspas são as suas próprias palavras ditas a mim própria e repetidas numa reunião com o Dr. (nome imperceptível).

            - Façamos então uma nova reunião.

            Espero que concorde com o terceiro a comprar tudo se poderá resolver.

            Como já tentei várias vezes falar consigo e mo impede, poderá telefonar-me (...)”..   (artigo 9º da contestação)

            56. A autora confessa na sua carta datada de 07/10/2016, concretamente no seu antepenúltimo parágrafo, ter pago a quantia de 30.000,00 € (trinta mil euros), havendo lapso da autora e réus na redacção e elaboração dos referidos documentos em 10., 11. e 13., anteriores à sobredita carta onde vindica o pagamento dos referidos 30.000,00 € (trinta mil euros). (artigo 11º da contestação)

            57. Os réus nunca recusaram o cumprimento do contrato promessa de compra e venda. (artigo 12º da contestação)

            58. Nunca se recusaram a vender-lhe os imóveis melhor identificados no contrato promessa. (artigo 13º da contestação)

            59. Nunca em momento algum a autora solicitou aos réus a marcação da respectiva escritura de compra e venda. (artigo 14º da contestação)

            60. Nem tão pouco solicitou que lhe fossem entregues, ou disponibilizados, quaisquer documentos relativos à instrução do contrato definitivo de compra e venda. (artigo 15º da contestação)

            61. Jamais os réus prometeram vender à autora, ou esta lhes prometeu comprar, uma vivenda munida da competente licença de utilização. (artigo 17º da contestação)

            62. A autora bem sabia que ia comprar um conjunto de prédios rústicos, aliás bem
identificados e definidos no contrato, nos quais estava implantada uma construção com
condições de habitabilidade. (artigo 18º da contestação)

            63. Aliás a autora, previamente à assinatura do contrato promessa, deslocou-se aos imóveis que constituem o seu objecto. (artigo 19º da contestação)

            64. Tendo vistoriado a construção aí existente, logradouro, piscina e anexos, bem como as condições de habitabilidade e utilização que apresentava. (artigo 20º da contestação)

            65. E vistoriado igualmente os demais imóveis rústicos. (artigo 21º da contestação)

                66. A autora bem sabia que tal construção não tinha licença de utilização enquanto imóvel destinado à habitação. (artigo 22º da contestação)

                67. Não sendo a obtenção e existência de tal licença condição para a celebração do contrato de compra e venda definitivo. (artigo 24º da contestação)

            68. Nunca a autora solicitou aos réus que efectivassem tal averbamento do referido barracão na matriz urbana nem na descrição registral respetiva. (artigo 26º da contestação)

            69. A autora verbalizou, quer perante os réus, quer perante terceiros, que pretendia viver no campo, em contacto com a natureza. (artigo 27º da contestação)

            70. A autora queria os imóveis prometidos para ai viver, também ai tendo vivido com a autora um seu sobrinho durante cerca de 1 ano, aí pernoitando, confeccionando refeições, recebendo pessoas, guardando os seus bens, haveres. (artigos 28º e 29º da contestação)

            71. A autora, de mottu próprio, abandonou os referidos imóveis logo no início de Setembro de 2016. (artigo 30º da contestação)

            72. Levando do seu interior todos os seus bens. (artigo 31º da contestação)

            73. Assim, como todas as chaves dos portões e portas aí existentes. (artigo 32º da contestação)

            74. Os réus só mudaram as fechaduras dos portões e portas dos imóveis prometidos vender após a autora os ter abandonado e levado consigo todos os seus bens do interior e exterior, bem como as respectivas chaves. (artigo 42º da contestação)»

            E o seguinte em termos de factos “não provados”:

            «- Essa construção é que foi o principal objecto da promessa de compra e venda outorgada entre a autora e os réus. (artigo 17º da petição inicial)

            -Já depois de outorgado o contrato promessa de compra e venda a autora, veio a saber que a vivenda que prometeu comprar foi construída, pelos promitentes vendedores e pelo autor da herança, no prédio rústico identificado na alínea c) no sítio do ..., na ...II, na União de Freguesias de ... e ... de .... (artigo 19º da petição inicial)

            -Até que dali se viu obrigada a sair, perante o incumprimento do contrato promessa pelos réus. (artigo 38º da petição inicial)

            - Os réus sabiam, desde o início das negociações que fizeram com a autora, que esta o que pretendia era adquirir a referida vivenda e não quaisquer prédios rústicos, ou arrecadações agrícolas. (artigo 44º da petição inicial)

            -Os réus também sempre souberam que a autora só lhes adquiriu os restantes prédios rústicos porquanto os réus sempre lhe disseram que só lhe vendiam o prédio onde está implantada a vivenda, caso a autora lhes adquirisse os demais prédios rústicos constantes do contrato promessa porque só lhes interessava vender a herança no seu conjunto. (artigo 45º da petição inicial)

            -A autora enviou, por correio registado com A.R. à 2ª Ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança 1ª Ré, a comunicação que se junta a fls. 50 -.(artigo 49º da petição inicial)

            -Os réus não responderam a essa carta, nem sobre o teor da mesma manifestaram qualquer oposição. (artigo 52º da petição inicial)

            -Face ao silêncio dos réus. (artigo 53º da petição inicial)

            -Também para esta comunicação os réus não deram qualquer resposta. (artigo 54º da petição inicial)

            -Até hoje os réus não devolveram à autora os montantes que esta lhes entregou, quer como sinal quer por conta do preço devido pela compra e venda prometida. (artigo 61º da petição inicial)

            -Conhecedores do indeferimento. (artigo 79º da petição inicial)

            -A autora teve conservação da vivenda que suportou a expensas próprias, designadamente: Limpeza da chaminé, Limpeza geral da vivenda, do barracão e do terreno envolvente, tratamento e poda das roseiras; Plantação de flores; Plantação de seis castanheiros; Plantação de girassóis, Limpeza do pinhal, retirada das pinhas caídas e limpeza de todo o arvoredo; Limpeza do pomar; Corte das silvas, quer do prédio quer do vizinho; Aquisição e montagem de uma bomba de água; (artigo 87º da petição inicial)

            -Todos estes trabalhos foram realizados com recurso a terceiras pessoas, tendo a autora despendido nos mesmos valor não inferior a 4.000,00€. (artigo 88° da petição inicial)

            - Além disso a autora, sofreu danos morais, como consequência directa e necessária da conduta dos réus que lhe determinaram e determinam instabilidade psicológica e abalo físico, com graves repercussões, quer na sua vida pessoal quer no âmbito profissional. (artigo 89º da petição inicial)

            -A autora mudou de casa para se instalar na vivenda prometida comprar e depois teve de dali retirar todos os seus haveres, para a deixar livre e desocupada. (artigo 90º da petição inicial)

            - Esta situação de instabilidade transformou aquilo que pretendia ser um projecto de sossego num verdadeiro pesadelo gerador de fortíssimas emoções e desânimo. (artigo 91º da petição inicial)

            - A autora quando declarou que comprava o prédio rústico com o barracão, mencionados na al. c) da cláusula 1ª do contrato promessa de compra e venda agiu com erro que atingiu os motivos determinantes da sua vontade, já que esta era comprar o prédio urbano, vivenda, sem o que nunca teria aceite comprar o rústico apenas com o barracão. (artigo 97º da petição inicial)

            - Nem os réus em momento algum se comprometeram para com a autora a diligenciar por ela ou obtê-la. (artigo 23º da contestação)

            - Que queria os imóveis prometidos vender pelos réus para aí implantar e desenvolver um projecto de exploração agrícola. (artigo 28º da contestação)

            - Desenvolvendo actividades de natureza agrícola. (artigo 29º da contestação)

            - Ora, e como a autora bem sabe, o contrato de compra e venda definitivo só não teve lugar porque ela autora não conseguiu disponibilizar a parte restante do preço em divida. (artigo 38º da contestação)

            - Tendo transmitido aos réus que precisaria para tanto de vender um apartamento que teria na região do Porto. (artigo 39º da contestação)

            - E esperar que se vencesse uma conta bancária que tinha a prazo. (artigo 40º da contestação)

            - A autora, durante o tempo em que permaneceu, habitou e utilizou os imóveis dos réus, provocou-lhes graves deteriorações. (artigo 45º da contestação)

            - Inutilizou a bomba da piscina que tinha o valor de 1.750,00 € (mil, setecentos e cinquenta euros). (artigo 46º da contestação)

            -Deixou de fazer a manutenção dos jardins e espaços verdes, transformando-os num autêntico lameiro, criando-se um desvalor de pelo menos 500,00 € (quinhentos euros). (artigo 47º da contestação)

            - Inutilizou o fecho automático do portão, que tinha o valor de 780,00 € (setecentos e oitenta euros). (artigo 48º da contestação)

            - Deixou deteriorar as vedações dos imóveis, provocando- lhe danos de pelo menos 1.500,00 € (mil e quinhentos euros). (artigo 49º da contestação)

            - Provocou inundações na parte habitacional, provocando danos no piso, rodapés e paredes no valor de 2.000,00 € (dois mil euros). (artigo 50° da contestação)

            - Danificou as canalizações das águas de rega dos jardins e espaços verdes, provocando-lhe danos no valor de 1.500,00 €. (artigo 51° da contestação)

            - Plantou hortaliças nas partes ajardinadas dos imóveis, deixando perecer as plantas e flores ornamentais aí existentes, no valor de 700,00 € (setecentos euros). (artigo 52° da contestação)

            - Deixou as silvas, ervas daninhas e arvenses invadirem grande parte dos terrenos destinados a cultura, sendo necessário pelo menos 2.000,00 € (dois mil euros) para os repor em estado cultivável. (artigo 53º da contestação)»

            O Direito.

            Por não se ter pronunciado sobre a invocada nulidade do contrato-promessa que teve por objecto a venda dos prédios dos autos, o Tribunal da Relação julgou verificada a nulidade da sentença nos termos do art. 615º, nº 1, al. b) do CPC. E, substituindo-se ao tribunal recorrido nos termos do art. 665, nº 2 do CPC, declarou a nulidade do contrato-promessa ajuizado, tendo em consequência, condenado os réus promitentes-vendedores a devolver à recorrente promitente-compradora a devolver as quantias recebidas em razão de tal contrato no montante de € 40.000 (correspondentes a € 15.000 de sinal e de € 25.000 de preço adiantado), considerado prejudicados os pedidos formulados sob as al. a) (pedido de resolução do contrato por violação dos réus), al. b) (pedido de restituição do sinal em dobro) e al. c) (restituição do preço pago) da petição, mantido a improcedência da al. d) (pedido de indemnização de danos patrimoniais) e julgado improcedentes os pedidos reconvencionais formulados sob a al. a) (pedido de perda das quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento) e b) (pedido de indemnização por danos causados) do articulado reconvencional. Para tanto, o Tribunal da Relação, com apelo ao art. 1º, nº 1 do DL nº 281/99 de 26 de Julho (na redacção conferida pelo DL nº 99/2010 de 2/9) considerou que o prédio identificado na al c) da cláusula 2ª do contrato-promessa - que se trata, na realidade de um prédio urbano, segundo o critério de destinação ou afectação económica - não tinha, à data da celebração do referido contrato, a autorização de utilização a que alude aquele dispositivo legal, nem a obteve posteriormente, como resulta dos factos provados 49 a 51, motivo pelo qual se estava perante uma impossibilidade originária do objecto mediato do contrato-prometido, nos termos do art. 401º do Código Civil, aplicável ao contrato-promessa por força do art. 410º, nº 1 do mesmo diploma, o que gerava a nulidade do contrato-promessa, com os efeitos resultantes do disposto no art. 289, nº 1 do mesmo Código.

            Opõem os recorrentes que, considerada particularmente a matéria assente nos pontos 6, 15, 61, 62, 66 e 69 da matéria de facto, e o teor da matéria não provada - matéria que não foi alterada pelo Tribunal da Relação - resulta que o objeto do contrato promessa de compra e venda ajuizado não foi “tout court” a compra e venda de um imóvel de natureza urbana destinado a habitação, mas sim de um conjunto de imóveis onde se encontra erigida uma construção com condições de utilização para habitação, o que as partes fizeram ao abrigo do princípio da liberdade contratual vertido no n°1 do art. 405° do Código Civil, respeitando a licitude do objecto do contrato (que não padece de nulidade originária) sendo certo que, caso fosse necessário - tal como consta da respectiva cláusula 5ª do contrato - para efeitos de descrição na matriz urbana, a inscrição e descrição das construções aí existentes - a parte habitacional - os R.R. diligenciariam nesse sentido, desde que a A. – promitente-compradora e ora recorrida- assim expressamente o solicitasse, quer antes, quer mesmo depois da venda definitiva dos imóveis que constituem o objecto do contrato como decorre do seu teor. Rejeitam, assim, a aplicação do art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99.

            Cremos, no entanto, que não assiste razão aos recorrentes

            Com efeito, dispõe o art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho (na redacção conferida pelo DL nº 99/2010, de 02/09 que: “1 - Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular. (...)”.

            Assim, e tendo em conta os termos de tal disposição, importa, desde logo, verificar se o objecto prometido vender (prédio da al. c) da cláusula 1ª do contrato) é um prédio rústico, como sustentam os recorrentes, ou um prédio urbano, como ajuíza o acórdão recorrido.

Nos termos do nº 2 do art. 204º do Código Civil, entende-se por prédio rústico uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e, por prédio urbano, qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.

Sobre a matéria, diz-nos Menezes Cordeiro, em Tratado de Direito Civil, Parte Geral-Tomo II, a págs. 121 e 122: “Na lógica do art. 204º, nº 2, “edifício” é uma construção importante, ou de habitação ou pronta a habitar; todavia, o prédio urbano não se reduz ao espaço delimitado pelas paredes e telhado, antes abrangendo também os terrenos que lhe sirvam de logradouro. A ideia de “logradouro” torna-se, assim, a chave da distinção”. Ora, o logradouro é um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial (cfr. Ac. STJ de 25.3.2010, relator Oliveira Rocha, em www.dgsi.pt e Ac. STJ, de 6.7.1993, BMJ, 429-761). Quer dizer: “o critério fundamental para classificar de rústico ou urbano o prédio formado por parte urbana e parte rústica é a prevalência da destinação económica”; “sendo a destinação essencial do prédio, no seu conjunto, que serve de fundamento à distinção entre prédio urbano e prédio rústico, o prédio será rústico ou urbano conforme a habitação for fundamentalmente um meio de ligação à terra cultivada, ou antes a terra constituir apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação da habitação.”(Ac. STJ de 6.7.2006, Oliveira Barros, em www.dgsi,pt): A distinção entre prédio rústico e prédio urbano assenta, assim, numa avaliação casuística tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica (v. Ac. STJ de 28.2.2008, Fonseca Ramos e Ac. STJ de 3.11.2011, Oliveira Vasconcelos, ambos no mesmo site do IGFEJ).

Ora, revertendo ao caso sub judice, ficou provado que: “ 14. No prédio referido na alínea c) do contrato promessa de compra venda …pese embora da respectiva caderneta predial constar que ali existe um barracão agrícola com a área de 300,00 m2, a verdade física e material é que, em vez de uma arrecadação agrícola o que ali existe é uma outra construção, que é uma vivenda, com rés-do-chão e primeiro andar, destinada a habitação, com logradouro, com piscina e barbecue, a qual faz parte integrante do referido prédio;15. Essa construção foi incluída no contrato-promessa e compra e venda, como integrando “ todas as suas construções e pertenças”…; 24. Todo o prédio (vivenda, logradouro, construções existentes neste e demais terreno do dito prédio), encontra-se separado, do exterior, nomeadamente das estradas, ...s e outros prédios com que confina, com vedação…. tendo dois portões de entrada….; 25. Entre os portões exteriores do logradouro e a vivenda, em redor desta, todo o logradouro se encontra pavimentado com cubo de granito… ; 26. No logradouro exterior…existe uma piscina …; 27. Ainda no logradouro existe um barbecue… ; 28. Também no logradouro, existem diversos canteiros de jardim…, sendo todo o logradouro iluminado por candeeiros de poste...; 29. “ A zona da piscina e do barbecue encontra-se separada da parte do jardim com um corrimão, feito em cimento, assente em pilares, trabalhados, de cimento.”. Tendo em conta estes factos provados, acabados de transcrever (na parte que relevam), não pode deixar de sufragar-se, pois, o acórdão recorrido, que ajuizou assim: “Tendo presente este quadro factual, cremos que a outra conclusão não se pode nem deve chegar senão a de que a terra existente e remanescente, só formalmente era apta a cultura de sequeiro, não se evidenciando que alguma cultura com aproveitamento económico nela existisse ou fosse praticada, antes era ela um mero complemento da habitação/vivenda, constituindo aquela o logradouro desta, isto é, sendo a terra subordinada à casa/construção, à luz do conceito segundo o qual um logradouro é um espaço complementar e serventuário de um edifício, com o qual constitui uma unidade predial. O que tudo serve para dizer que, à luz do dito critério da destinação ou afectação económica, importava concluir que se estava juridicamente perante um prédio urbano, designadamente para efeitos de lhe ser aplicável o dito art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99”.

Não têm, assim, razão os recorrentes: o objecto do contrato promessa de compra e venda ajuizado foi mesmo a compra e venda de um imóvel de natureza urbana destinado a habitação.

            Sucede, porém, que o aludido prédio urbano não tinha, à data da celebração do contrato- promessa, a “autorização de utilização” a que se reporta o art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99 (factos 17, 34, 49 e 51). E, por isso, o contrato-promessa não podia conter a certificação, por entidade competente, da existência da respectiva licença de utilização, tal como o exige o art. 410º, nº 3 do Código Civil, circunstância que dá origem a uma “nulidade mista” (Pires de Lima e Antunes Varela, CC anotado, volume I, 3ª edição, pág. 361) que não pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal, só podendo ser arguida, em princípio, pelo promitente-comprador (v. Assento n.º 3/95 no Diário da República n.º 95/1995, Série I-A de 1995-04-22, tirado no domínio do n.º 3 do artigo 410º do Código Civil, na redacção do Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de Julho). Todavia, como essa nulidade não foi arguida pelas partes, designadamente, pela autora, não há que conhecer dela.

            O que está em causa é, antes, a nulidade do contrato-promessa por impossibilidade originária da prestação e por impossibilidade legal do objecto, nos termos dos arts 280º e 401º, nº 3 do Código Civil. E, nesta matéria, dizemo-lo, desde já, não podemos deixar de acompanhar os Acórdãos deste Tribunal de 13.5.2014 (citado no acórdão recorrido) e o de 24.3.2015 (no mesmo sentido), ambos relatados por Garcia Calejo e publicados no site do IGFEJ.

            Temos, assim, que, nos termos do art. 280º nº 1 do Código Civil “é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável”.,

Por sua vez, concretizando (para os negócios jurídicos obrigacionais), estabelece o art. 401º, nº 1 do Código Civil que “a impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico” (Almeida Costa, Noções Fundamentais de Direito Civil, 5ª edição, pág. 152).

 A impossibilidade originária da prestação distingue-se da superveniente, conforme exista no momento da constituição do vínculo obrigacional ou sobrevenha depois. A primeira impede que a obrigação se constitua validamente, a segunda extingue-a, quando não imputável ao devedor ou então transforma-a em relação de responsabilidade civil, nos termos dos art. 790º e segs. do Código Civil (Almeida Costa, loc. cit), sendo que, em relação à primeira, se deve atender à data em que a obrigação se constitui “sendo indiferente que se trate de uma impossibilidade susceptível de desaparecer mais tarde” (Almeida Costa, ob. cit., págs. 152 e 153).

 Ora, revertendo ao caso em análise, constata-se que se verificava, à data da celebração do contrato-promessa, a impossibilidade originária da prestação, devido à inexistência da licença ou autorização de utilização do prédio urbano. A impossibilidade originária impedia, portanto, que a obrigação de celebração do contrato definitivo (na parte relativa à venda do prédio urbano referido em c) da cláusula 2ª) se constituísse validamente. E não se diga que as partes assumiram a obrigação para o caso de a prestação se tornar possível, pois do contrato (designadamente do facto 6) não resulta que elas tenham admitido sequer, na altura da celebração do contrato, a impossibilidade da prestação e a transitoriedade da mesma (art. 401º, nº 2 do Código Civil; Elsa Vaz Sequeira, em Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações…, Universidade Católica, pág. 40).

Verificava-se, assim, uma impossibilidade legal de prestação derivada da falta de autorização de utilização (que mesmo depois da resolução não cessou, cfr. facto 50), que impedia a celebração do contrato definitivo (sempre na parte relativa ao prédio urbano). Uma impossibilidade parcial, em todo o caso.

A impossibilidade parcial gera a nulidade parcial do contrato-promessa, sendo que a nulidade parcial não determina a invalidade de todo o negócio (art. 292º, 1ª parte do CC).

A não ser quando se mostre que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada (2ª parte do mesmo artigo). Como é o caso.

            Com efeito, estão provados os seguintes factos: “ 36. A compra da vivenda em questão foi o objecto determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus, já que o que a autora pretendia era comprar uma casa de habitação, com espaço envolvente, em lugar sossegado, fora dos aglomerados populacionais onde pudesse descansar e recuperar do seu esforço profissional, com tranquilidade, isolamento e com a natureza envolvente a propiciar esse desejado bem-estar e sossego; 39. Nunca a autora se proporia adquirir um prédio rústico, que é de cultura de sequeiro e um barracão agrícola, pelo valor de 260.000,00€, valor este que exorbita escandalosamente o valor de mercado da propriedade rústica, aos preços de mercado praticados na zona do ..., facto este de que os promitentes vendedores tinham perfeito conhecimento quando outorgaram o contrato promessa de compra e venda por aquele valor; 40. A autora é ..., e exerce a sua profissão no Centro de Saúde do ..., onde ocupa todo o tempo de que dispõe, sobrando-lhe apenas o tempo necessário para descansar e recuperar força física e intelectual e não para tratar prédios rústicos; 41. A autora enviou, por correio registado com A.R., à 2ª ré, na sua qualidade de cabeça de casal da herança uma missiva onde comunicou que: “Até à presente data não me foi facultada qualquer documentação necessária para a outorga da escritura definitiva de compra e venda dos imóveis constantes do contrato promessa de compra e venda celebrado entre nós em Outubro de 2015, digo, em 9 de Outubro de 2015. Consequentemente não será possível outorgar essa escritura até 30 de Setembro de 2016, razão pela qual declaro perder o interesse no negócio prometido”. Com os m. cumprimentos, 27 de Setembro de 2016, Ass. (AA). 45. Os 2ª e 3ºs e 4º réus logo após terem recebido a carta que a autora lhes enviou em 09/10/2015 tomaram posse dos prédios prometidos vender e, inclusivamente do prédio mencionado na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa, fechando o mesmo a corrente e cadeado e procedendo ao corte da energia eléctrica; 71. A autora, de motu próprio, abandonou os referidos imóveis logo no início de Setembro de 2016; 72. Levando do seu interior todos os seus bens; 73. Assim, como todas as chaves dos portões e portas aí existentes; 74. Os réus só mudaram as fechaduras dos portões e portas dos imóveis prometidos vender após a autora os ter abandonado e levado consigo todos os seus bens do interior e exterior, bem como as respectivas chaves. “

 Da matéria de facto provada resulta, pois, que o negócio não teria sido concluído se a autora não tivesse incluído no negócio (juntamente com os outros três prédios rústicos) a vivenda e toda a parte envolvente que integrava o prédio da al, c), que “foi o objecto determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus” (36). À autora nunca interessaria a redução do negócio (Pires de Lima e Antunes Varela, ob.cit., pág. 266). Aliás, que assim entenderam os réus, mostra o facto de “os 2ª e 3ºs e 4º réus logo após terem recebido a carta que a autora lhes enviou em 09/10/2015” terem tomado “posse dos prédios prometidos vender e, inclusivamente do prédio mencionado na alínea c) da cláusula 1ª do contrato promessa, fechando o mesmo a corrente e cadeado e procedendo ao corte da energia eléctrica” (45).

Assim, sendo o contrato-promessa parcialmente nulo, nos termos do art. 401º, nº 1 do Código Civil por impossibilidade originária parcial da prestação, e nulo, também parcialmente, por parte do seu objecto (a realização do contrato prometido relativamente a um dos prédios) ser legalmente impossível, nos termos do art. 280º, nº 1 do mesmo diploma, a verdade é que a nulidade parcial determina, no caso, a invalidade de todo o contrato, por força do disposto no art. 292º do Código Civil. A presunção da nulidade parcial do negócio mostra-se assim afastada (Galvão Teles, Manual dos Contratos, 4ª edição, pág. 372), dando, assim, origem à nulidade total do mesmo, a qual, como decorre do disposto nos art. 280º, nº 1 e 286º do Código Civil, deve ser declarada oficiosamente, com os efeitos previstos no art. 289, nº 1 do mesmo diploma legal, avultando, entre esses efeitos, declarados pela Relação (e que não se mostram discutidos), a condenação dos réus promitentes-vendedores a devolver à recorrente promitente-compradora, em singelo, o sinal e a parte do preço pago.

O acórdão recorrido deve ser, pois, mantido, assim improcedendo a questão da violação do princípio da liberdade contratual (no aspecto da conformação do conteúdo dos contratos), que está, obviamente, limitado, como é o caso, por restrições que derivam dos requisitos a que a lei subordina o objecto negocial (ver Almeida Costa, Direito das Obrigações, 3ª edição, págs. 193 e 194).

Em síntese, podemos concluir que:

a) De acordo com o critério de prevalência da destinação ou afectação económica, um prédio deve ser qualificado juridicamente como prédio urbano se, apesar de inscrito na matriz predial rústica, for constituído essencialmente por uma vivenda destinada à habitação, servindo a parte envolvente apenas como logradouro;

            b) Se, à data do contrato-promessa, o referido prédio urbano não dispuser da autorização de utilização, exigida pelo art. 1º, nº 1, do DL nº 281/99, de 26 de Julho, na redacção conferida pelo DL nº 99/2010, de 02/09, não podem as partes acordar nesse contrato a celebração do contrato definitivo tendente à transmissão da propriedade do referido prédio, uma vez que se verifica, desde o início, a impossibilidade dessa prestação, nos termos do art. 401º, nº 1 do Código Civil.

            c) Essa impossibilidade, que é parcial (uma vez que respeita apenas a um dos prédios prometidos vender) gera, no entanto, a nulidade total do contrato-promessa, nos termos conjugados dos arts. 401, nº 1 e 280, nº 1 do Código Civil, por estar demonstrado que uma das partes (no caso a autora promitente-compradora) não teria concluído o negócio sem a promessa de venda da vivenda construída no prédio urbano, o que resulta, desde logo, de ter ficado provado que “a compra da vivenda em questão foi o objecto determinante da formação da vontade da autora para prometer comprar os prédios aos réus”.

            Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção em negar a revista e confirmar o acórdão recorrido.

            Custas pelos recorrentes.

*

Lisboa, 19 de Maio de 2020

           

                                                O relator

                                               (Nos termos do art. 15º-A do DL nº 10-A/2020 de 13.3. atesto o voto de conformidade dos Srs. Juízes Conselheiros Adjuntos que não assinaram).